买房你了解吗?揭秘骇人听闻的楼市十大潜规则

    潜规则VS法律：

    四川英济律师事务所律师谢国成：房地产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之前，往往通过签订认购书、意向书、预订合同等方式要求购房者交付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销售合同。购房者在交付定金后，如因种种原因未能与开发商签订正式的房屋买卖合同时，开发商往往因此而拒绝返还购房者已交付的定金。

    根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。从该规定可以看出，该定金的处理主要取决于由于哪一方的原因导致购房合同未能签订，我们应根据不同的情况作具体分析：

    1、一般来说，购房者在签订认购书给付定金的时候，与开发商未就主合同的主要内容达成一致，而事后双方不能就主合同主要内容达成协议，则购房定金通常应当返还购房者。

    2、如果开发商在签订主合同时，提出与认购书约定的不同的条件致使主合同不能签订的，开发商应当承担违反认购协议的违约责任，依照法律的规定，开发商应当向购房者双倍返还定金；

    3、如果开发商和购房者双方就认购书约定的条件之事项未能达成一致 ，导致不能签订主合同的，开发商应当返还购房者定金。另外，如果认购书已经将以后要签订的主合同的条件作了明确具体的约定，而购房者应当承担违反认购协议的违约责任。此种情况下，开发商可以不予返还购房者定金。

    另外，开发商在未取得商品房预售许可证、销售许可证的情况下，与购房者签订认购协议的行为是违反法律规定的无效民事行为，开发商应当如数返还购房者定金。

    律师提醒：

    签订定金协议时购房者要认真阅读协议条款；定金协议签订后商品房买卖合同签订前购房者要注意收集、保存证据。购房者与开发商一旦因为定金问题与开发商出现纠纷时，一定要及时根据不同的情况，弄清原因，以维护自己的合法权益。

    潜规则三：不接受公积金贷款买房

    案例：

    “父母给我付了首付，我打算再用自己的住房公积金进行贷款，就把房子给买了。”80后的市民小张原本希望在城西购买一套婚房，没想到却因开发商拒绝接受公积金贷款被迫暂时放弃了购房计划。

    在楼盘卖得火热的时候，开发商往往乘行情不错，提出种种霸王条款。据记者调查，公积金贷款对楼盘来说最主要的是程序相对麻烦，而楼盘却没有实在利益。因此，少数楼盘拒绝了公积金贷款的要求。

    潜规则VS法律：

    四川英济律师事务所律师谢国成：我国的住房公积金制度是国家对公积金所有人购房时给予的一种优惠政策，也是为了促进城镇住房建设。但是，住房公积金贷款与商业贷款相比，对开发商和贷款银行都存在众多的“不利”。因此，开发商基本就没有申请住房公积金的动力，其与银行之间形成一种默契也就理所当然了。但是，他们的此种“互利”行为却导致众多的购房者拥有住房公积金，也符合申请住房公积金的条件，却无法用公积金贷款。这对拥有住房公积金的人来讲，既不公平，也损害其利益，更背离了国家推行住房公积金的宗旨。

    律师提醒：

    鉴于前述情况，建议相关部门对目前的公积金规定进行修订，即只要公积金所有人符合申请公积金贷款条件，开发商就应当配合。否则，将赔偿公积金所有人由此受到的损失。(成都日报)