买房你了解吗?揭秘骇人听闻的楼市十大潜规则

   《金楼市》点评：

    对于闲置土地的处理办法，国家及地方政府有明确政策：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。”去年年底，国家又相继出台了多个政策：如“土地款首付提高到五成”、“在土地出让合同中标明开工竣工时间”等，年初多个地王被收回表明了政府对于规范土地市场的决心。

    在当前形势下，试图通过“地王”推动自身土地储备增值的想法想面临很大风险，特别是一些土地储备虽多，但缺乏开发资金的地产商，将会面临大量土地储备被收回的可能。面对日渐收紧的土地政策，开发商应该调整企业的中长期发展战略，改变在旧有政策下囤地获利的运作方式，如果企业不自我提升，出现拿地拿“贵”了的得不偿失的现象恐怕难以避免。

    潜规则之交付纠纷：交付风波此起彼伏

    近年来，开发商在交付上的问题也是花样百出。龙凤玫瑰园延迟大半年没有交付，小区的公共配套还是一片大工地；中泰国际广场房子交了，水电气却迟迟不通；翠岛花城二期房子交付，绿化景观却是临时的。

    更有一小区创下了近年来最罕见的一次交付门事件。按照合同约定，开发商承诺于2008年12月31日交付一期房源，但直到2009年的春节前才寄出了一期11、13两栋业主的“收房通知”。首批收房的业主来到现场后惊呆了：大门没装，大部分空地仍在施工，没有安防，没有路灯，没有绿化，没有信箱，没有正规围墙，路没铺好……也就是说，整个小区只有房子主体可以交付，可是，最先一批收房的业主在房屋验收过程中还发现了包括房门设计不合理、墙面空鼓、水电不到位等诸多问题。无奈之下，近300名业主终于作出了集体拒绝收房并向政府部门投诉的决定。

    《金楼市》点评

    记者从多方面了解到，房屋交付容易遇到的纠纷包括多方面，首先是一般的质量问题，开发商应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第二，房屋质量不合格。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。第三，延期交付房屋，根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。第四，配套设施迟延或者不能交付，基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋。

    针对以上一些交付问题，从去年开始，南京已开始酝酿出台新规规范住宅交付。据了解，正在研究的《南京房地产住宅项目交付管理暂行办法》将要求开发商必须领到由多个部门颁布的交付通知书才能交付。通过这样的规定，园林、教育、工商等多个部门将对小区配套中涉及的绿化、学校、商场等方面的建设进行检查把关。

    潜规则之贷款失约：贷款风险防不胜防

    今年以来，贷款难问题一下子爆发让很多买房的人束手无策。房子早晚肯定要买，但是买了又迟迟贷不了款，如何是好？还有，去年买的房子，贷款拖到现在还没解决，又该怎么办？

    周小姐在辰龙新境界买下一套小户型，贷款一波三折，纯公积金贷款办不了改为组合贷款，可省公积金收紧二套房贷不得不改成市公积金，结果却又遭遇市公积金政策收紧，最终虽然客户经理告知她的贷款手续已获批，但何时下款仍是未知数。张小姐所买的房子，本来首付两成，做了组合贷款，最近却被通知首付提高到三成且七折利率不能保证。

    购房人的遗留问题还没解决，开发商的应对措施已频频现身。据称为了应对公积金贷款难的问题，南京先后已经有不少开发商拒贷公积金，主动向购房人推荐纯商业贷款。去年开盘的凤凰和熙曾经推出给予纯商业贷款的购房人4万元的总价优惠措施。位于下关的润开华府近期正在推出“直客式商业贷款”，选择此种贷款房价在现有基础上优惠1000元/平方米，而用公积金贷款则没有任何优惠。