买房你了解吗?揭秘骇人听闻的楼市十大潜规则

     潜规则之反价跳价 房价想涨就涨

     “最初承诺我至少给我1%—1.5%的优惠，可现在开发商却反悔了”，黄先生告诉记者，他看中的是位于河西时代天地广场的房子，当他提出要买四套时，售楼员马上表示说可以给到总价1%—1.5%的优惠，可几天后，黄先生再来售楼处正式签合同，售楼员却告诉他，只有一次性付清房款，才能享受总价1%的优惠，如果不能全额付清，每套房子只能在原来的总价上便宜3000元，这样算起来，黄先生至少要多付出一万多房款。“我想开发商肯定是看我一次就买四套，购房的意向很强，所以就坐地起价了，另一方面他们的房子也不多，可能也不急着卖房吧。”黄先生告诉记者。

     收了定金，但房子涨价了，开发商不想卖了，便找出种种理由不按原房价卖房或矢口否认原承诺优惠，这种情况在去年房价迅速攀升的时候尤为常见。一位购房者向记者讲述了自己去年在江北买房的经历，这位购房者按照3200元/平方米的价格付下了2万元的定金，却在签订合同之前接到开发商的消息，称房价整体上扬1000元/平方米。这位购房者于是就面临了两种选择：要么按照4200元/平方米的价格购房；要么开发商退还2万元定金。这位购房者在思考再三，咬咬牙还是以4200元/平方米的价格买了下来，“毕竟是用来自住的，只能买下来，但开发商的坐地涨价的做法一直让我觉得很气愤。”

   《金楼市》点评

     以上两个案例都不是个案，2009年楼市迅速攀升，一些开发商已按捺不住涨价的冲动。江北某大盘营销负责人就曾告诉记者，现在不少楼盘反价涨价的手段更隐蔽，他们更多的是取消打折和各种优惠，该负责人透露说，正是通过这种隐蔽的涨价方法，其所在楼盘的价格近期也已调过几次了。对于开发商反价跳价的情况，江苏崔武律师事务所主任律师崔武表示说，定金只是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，房产交易中的定金则被视为一种购房预约。其担保性体现在法律对定金罚则的规定上，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，因此尽管开发商在销售过程中出现反价跳价的行为，只要开发商双倍返还了定金，就不存在触犯法律法规的问题。

     就在去年上半年楼市逐步回暖，反价跳价的现象开始出现时，作为本地知名房企的栖霞建设发出了坚持合理定价，防止房价大起大落的倡议。 栖霞建设的言论值得借鉴，开发商时刻保持清醒的头脑，充分呵护市场就是爱护自己。

     潜规则之虚假宣传

    卖房时承诺总是一套套的

     “2008年买的房子，到现在快两年了，办不到贷款，拿不到房子，办不了两证，该怎么办呢？”

     董先生在2008年买了城南七彩星城一套89平方米的住宅。虽然国家明文规定，小产权没有两证（房产证和土地证），但当时开发商承诺，确保在2008年底交房时能够办好两证，并可以写进合同。于是，董先生按照总价52万元计算，交了5成26万元首付。

     “当时合同约定的是2008年底拿房办两证，到现在已经快两年了。不仅两证没有说法，银行也没有放款。开发商却一直回避业主的质疑。”迷茫中的董先生找到了《金楼市》，他告诉记者，在同一个小区，像他这样没有下款、没有交房也没有拿到两证的业主还有200多户。都处于无休止的等待状态。

    《金楼市》点评

     “没有两证的房子，银行是不可能下款的。此前民生银行没有放过一套小产权房的贷款，以后也不可能。除非能够拿到两证。”中国民生银行南京分行相关负责人告诉记者，此前民生银行可能与七彩星城有过一些合作，但在没有取得两证的情况下不可能放款。江苏钟山明镜律师事务所蒋德军律师也提醒，按照国家的规定，建在集体土地上的小产权房，不可以对外出售，更不能私人转让，所以一般是不发放两证的。因此，即便开发商的承诺写在了合同上，也没有相关的法律保护，遇到承诺无法兑现的情况，只能吃一记闷棍。