三招妙计判定购房买点：比价格 看预期 读锦囊

　　促销手段更多

　　在传统的金九银十销售旺季，开发商自然会全力以赴，打好秋季攻势。

　　据本刊不完全统计，2011年9月成都市(主城区及郊县)预计开盘量达51盘，环比2011年8月预计开盘数增加了21盘；其中主城区占20盘，成华、武侯、高新各开5盘，占到了9月主城预计开盘的75%，供应量继7、8月之后，持续走高，

　　同样是在调控政策影响下，去年新政出台以后，虽然4—8月份成都楼市销售的较差，但在秋交会前后市场有所回暖，出现了量价齐升的状况。那么今年的秋交会，还会重现去年类似的情况吗？虽然成交量上的变化很难预料，但价格上的变化似乎已经比较明显。

　　“8月几周供应连续上涨，很明显是为秋交会做准备。在市场不被看好的情况下，开发商放出这么多房源，也许会在秋交会“金九银十”时有大动作。”吉信行高级市场分析师张淋星认为。

　　“今年的秋交会，我认为将是一场跳水大战，这也基本上可以算是既定事实。”成都尺度地产总经理尹平认为，届时，各个房企为了销售，无论从价格上的下调幅度，到买房门槛如首付款等付款条件，都会给予购房者很大的优惠，促销力度也会较之前期更甚。

　　蒋晓东则对秋交会大玩房价“跳水”不报多大希望。他认为，虽然即将到来的秋交会会是今后市场发展的一块“试金石”，未来几个月的市场走势也会因此更明朗。“但我认为，秋交会不太会出现价格、促销方面竞争的白热化，因为整个展会参与企业较多，各家思维难以一致。但更多企业采取拿出一定数量特价房的方式，其优惠幅度较之此前也会更大，来影响整体价格。”蒋晓东如是说。

　　降价或将持续

　　“虽然成都的房价下跌已经开始了两、三个月，但现在尚处于开始阶段。就我们接触和了解的多个项目来看，很多房企和楼盘开始考虑调价，所以跌势未来还会持续。”中成房业市场部总监沈文星认为。

　　成都全程动力动力营销机构董事长蒋晓东则认为，从市场规律方面来看，因为整个楼市已经十分疲软，房价下行成为了符合当下市场发展规律的必然选择。同时，由于国家调控政策市希望看到房价下降，所以房价下行也是调控政策持续收紧下的必然结果。但总的说来，未来房价大幅度下降的可能性不大，针对当前状况价格有所微调、优惠幅度更大的可能性更大。

　　业内人士普遍认为，2008年的房价下跌是因为地震、金融危机等外部原因，而现在的这波行情是因为内部政策调控所致，当调控成为常态的时候，市场也将缓慢回调，出现拐点的可能性较小。即将到来的秋交会，将有很大可能会今后市场发展的一块试金石。
买房 读锦囊

　　如何判定买点——接近成本价即刻下手！如何判定房价——房价下行幅度最大可能性在10%—15%之间。自住者如何买——自住以舒居为主，中意的楼盘房价下跌10%左右即可下手，别和投资者抢价格低点，否则只能买挑剩的房子！如何寻找最佳买点？刚需人群如何选择区域？成都报道记者专访多位业内资深人士，贴心妙计，助你买房。

　　“貌似还在跌嘛，我还要等等么？ 可限购政策据说年底就停了，等得起不啊？ 呃，纠结了，真的是纠结了，买还是不买呢？”这时论坛上一个购房者发出的“求救帖”，对于买还是不买，何时买，确实是令人纠结的问题。

　　面对未来可能步入的房价下行，购房者应如何把握买房时机？专家和业内人士给出的独特观点值得借鉴。
 

　　某开发商为购房者提供了一套价格判定标准：如某楼盘拍地时楼面地价为3500元/平方米，加上目前成都市场高层建筑的建面成本1500—2000元/平方米，再算上管理营销成本、税收等其它费用，其实际成本即为6000元/平方米。若该楼盘当前售价为6500元/平方米左右，对于购房者来说，已经是较好的购房时机。

　　专家们表示，照目前市场发展和成都楼市实际情况来看，房价下行幅度最大的可能会在10%—15%之间。而对于购房者，一旦心仪的楼盘优惠或下降幅度达到8%—10%左右，便可迅速下手，而不要一味需求低点。2009年上半年、2010年下半年的时候，当许多购房者还在等待低点时，楼市就突然反弹了。

　　“去年秋交会、第四季度，有些盘就突然涨了好几百、上千元。突然在那个节点，市场回暖立即就涨，许多购房者那个时候再选房，发现下手已经迟了。”中原地产市场研究中心副主任周觅说。