三招妙计判定购房买点：比价格 看预期 读锦囊

　　吉信行的统计数据显示， 7月份成都主城区住宅成交均价9010元/平方米，相较6月的9649元/平方米，下降了539元/平方米，环比下降6.6%。

　　而据国家统计局成都调查队发布的数据也显示，7月份成都市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，已连续两个月小幅下跌。

　　有的区域稳中有升

　　虽然众房企纷纷大打价格战，但是降价效果却“难尽人意”。位于茶店子片区的西西里二期，推出了全款17%、按揭15%的重大优惠，但却并没有打好“翻身仗”；九里堤某精装楼盘，尽管采用的是名牌建材，9700元/平方米的价格却依然未能赢得购房者的芳心。

　　据成都市房管局公布的8月销售数据，自进入8月以来，成都楼市周成交量已经连续三周下滑，其中8月22—28日一周，共成交692套商品房，环比下降27.84%，日均成交仅为99套，可谓步入“地量成交”的行列。

　　“此前这轮许多品牌企业带头降价，能否起到很好的引领和示范作用，我觉得，这是有一定前提的，那就是降价需卖得好。”吉信行高级分析师张淋星认为，由于降价的效果在短时之内很难估量，那些没有带头降价的开发企业，对于跟进降价也会十分谨慎，因为如果前面带头降价的楼盘卖得不好的话，后面的楼盘只能加大降价幅度。一降再降，不仅对业主有很大影响，对自己品牌负面影响也大。

　　8月13、20日两个周末，三圣乡板块共有三个盘推新，卓锦城、鑫苑名家、金房华韵天府，共放量房源超过了1000套。单论开盘价格，这些楼盘的开盘均价在7500—8500元/平方米左右，与此前的价格相差不大，稳中有升。

　　在谈及开盘策略时，其中一位开发商代表就明确表示：“在当前的市场下，由于对片区价值的认可，公司暂不会选择‘以价换量’的方式，宁愿牺牲销售量，也要保住价格。”而从这几个楼盘的销售来看，虽未降价，但也保持了较好的销售态势。

　　像三圣乡板块一样，在这一轮降价中，更多的成都主城区区域楼盘普遍选择了观望。就记者所统计，在成都主城区二环附近的一些楼盘，普遍没有明显降价，推出的优惠幅度也不大。

　　这些房企的坚守，加之市场成交短期仍不见好转，这更加坚定了部分房企观望的态度。因此，这一轮的降价也呈现出了一定的区域结构特点，分布较为散落。
    买房 看预期

　　“低成交量、高存量房、资金链断裂危险，成为造成目前楼市窘境的“三大压力”。房价是下跌的开始还是已到中继？“秋交会将是一场跳水大战，这基本上可以算是既定事实。”——金九银十会呈现怎样的市场行情？秋交会下手还是年底下手？成都报道精心为你梳理政策、解读行情、分析时机，买房看预期，你必须“看一步走一步”。

　　“三座大山”压迫

　　据成都市房管局对今年的成交统计，2011年一季度共成交商品房25008套，同比下降65.4%，二季度共成交商品房13179套，同比下降35.7%，环比跌幅近五成。
 

　　虽然成交量大幅下滑，但楼市的供应量却在持续攀高。据中原地产统计，7月份成都市主城区商品住宅供应套数为6240套，供应面积67.56万平方米，成交商品住宅4559套，成交面积42.63万平方米，环比分别下跌4.7%和3.0%，7月供需比为1.37。8月前三周，成都市主城区新增商品住宅供应6325套，供应面积68.32万平方米；前三周共成交商品住宅3905套，成交面积为37.57万平方米，存量规模继续扩大。

　　存款准备金率的连续上调则使开发商面临“缺血”的危险处境。据银监会公布的房地产行业压力测试显示，如果销售额跌幅超过10%，行业资金缺口将超过2008年的7883亿元。2011年成交量大幅下跌，将使行业面临比2008年更为严峻的资金压力。

　　吉信行市场高级分析师张淋星对此表示，由于今年进入传统的“金九银十”季节，以及到了年底，各大房企迫于年度任务的完成，会大量供应房源。近期供应连续上涨，很明显是为秋交会做“热身”。年底了未完成放量任务和销售任务，填补市场空缺。在市场不被看好的情况下，开发商对“金九银十”只有放手一搏，大力度促销、直接降价、做特价房等等都有可能。

　　“低成交量、高存量房、资金链断裂危险，成为造成目前楼市窘境的三大压力”。张淋星认为，低成交量和高存量房给开发商造成巨大的压力之外，严峻的资金链问题也让他们倍感压力，“存款准备金率连续上调，银行贷不了款，民间融资会有30%的利息，加之信贷政策导致购房者贷款困难，地量成交之下，开发商现在似乎更像在吃老本了。”