链家：理性选择二手房贷款形式

　贷款买房已经成为消费者购置居所的主要方式，人数比例要占到购房者总数的95%以上，而在北京买房的消费者可以在两种贷款方式——公积金贷款和商业贷款中进行选择。对于在北京这个房价排在全国前列的城市进行购房的人群来说，公积金贷款在购房资金方面确实提高了职工家庭解决自住住房的能力，是政府为老百姓做的又一项实事（提供低价位的经济适用房之外）。而在京城的二手房市场消费者购买二手房所采取的融资方式大多以商贷的形式完成，而公积金贷款一直没有开展起来，连活跃于二手房市场的大多数房地产经纪公司也尚未涉足公积金贷款领域，“链家”房地产经纪有限公司根据业务的操作经验，对公积金贷款和商业贷款做了较为细致的分析，为京城二手房购买群体进一步了解并理性选择二手房贷款形式做了较为明确的指引。同时为进一步促进二手房市场的发展做出贡献。
　　从理性角度看待现阶段的公积金贷款和商业贷款的实际操作，应该说两者各有优势，因此消费者如何选择需要根据自己的情况和购房目的权衡以后再作决定。而不能只因为公积金贷款的利率低或商业贷款手续相对简化而匆忙的下结论。

　　贷款对象有不同

　　商业贷款顾名思义具有很强的商业性，是银行的自营贷款业务，有关的贷款规则是由商业银行根据中国人民银行的贷款办法如《个人住房贷款办法》制定。从而决定了其对于贷款的对象没有特殊的限定，只要是具有完全民事行为能力的自然人都有权利申请商业贷款，而后银行要对其信用等级和其欲购买的房屋价值进行评估，最终决定它的贷款额度和期限。

　　公积金贷款较商贷更偏重政策性，因此贷款的对象也就有了政策的资助性，贷款人必须是公积金缴存对象才具备公积金贷款的资格。且实行公积金储蓄的对象是在当地工作、具有当地城镇常住户口或者当地居住证的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其它城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体的在职职工，而随着住房公积金制度的逐渐完善，住房公积金储蓄的对象还有扩大的趋势。现实状况下对于在北京购房的外地人来说，如果他们在其他城市缴存过公积金也必须将其转到北京后并继续缴存才可以申请公积金贷款买房，而调转的时间大约需要2个月左右。

　　贷款利率差异大

　　由于公积金贷款具有政策性强的特点，因此它的贷款利率比商贷要低，商贷五年以下和以上的年利率分别为4.77%和5.04%，而公积金贷款为3.6 %和4.05%,以某消费者买了一套30万元的房子，并获得8成20年的贷款为例，采用商贷等额还款法的总还款利息为141408.42元，而公积金贷款的还款利息仅为110564.07元，比商贷少了30000多元，少还利息近21.8%。这对于本不富裕的中低收入阶层确实是一项成本费用上的节省。

　　贷款额度与期限不相同

　　在二手房商贷中最普遍的情况是贷款人最高可以申请到8成20年的贷款成数和期限，相比之下公积金贷款的额度和期限可以达到40万30年，年限的增长会导致总利息的增加，据“链家”市场研究中心计算如果仍以贷30万为例，贷30年的利息总额会比20年高出6万元，但由于贷款期限长所以每月的还款负担会相应减少，贷30年的月还款额为1152.72元,而20年的为1460.69元，降低了307元，因此针对经济收入现阶段尚不充足但预计未来有提高潜力的消费者来说降低月还款额的正面效用会远远大于总还款额增加的负面效用，因此较商贷的期限短，利率高的现状来看公积金的优势明显。如果贷款人的信用等级被评为2A甚至3A时，将可以相应提高贷款额度15%和30%即可以贷到46万和52万，并在担保费用上也可以得到相应的优惠，一般只需交纳正常情况下98%或95%的担保服务费。

　　参与主体有区别

　　由于商贷是完全的商业操作，因此在二手房贷款的运作过程中只涉及到四个主体，买卖双方、银行以及中介机构，在交易过程中房地产经纪公司起到了重要的担保作用，保证买卖双方资金划转和产权过户的安全性与稳定性。而公积金贷款的办理过程中还要涉及到住房公积金管理中心和住房置业担保机构以及信用评估中心，主体的增多就意味着所需提供的证件和办理的手续都会增加，同时也就体现出它的审核更加严格，并同时导致了公积金贷款的办理时间相对商贷要长，且商贷还具备一个时间上的优势就是其贷款的办理过程可以与权证过户同时进行，这就大大缩短了房屋交易时间，而公积金贷款必须等到过户后购房者拿到产权证方可办理公积金贷款，这将把办理时间延长一倍，因此如果想要使公积金贷款更广泛地运用到现房，尤其是二手房市场就必须在办理手续上做出调整，让二手房的购买者也可以轻松运用公积金贷款进行置业消费。