二手房强征个税后 当今最流行的"4大"避税法

　　《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》这样规定，从8月1日起，二手房交易中将可以选择两种交税方案：一是如果您能提供完整、准确资料的，按应缴个税额的20％计算；二是如果您不能提供完整资料的，将按住房转让收入的1%比例缴纳个人所得税。

　　这也就是说，买卖二手房可以按照两种方式中较低的税费缴纳。比如一套二手房售价100万元，可以提供的成本资料是90万元。如果按照第一种方式缴纳，则需要交2万元个税[（100-90）×20%]，而如果不提供成本资料，按照第二种方式缴纳，则只需要缴纳1万元[100×1%].据业内人士介绍，从“差额的20%”到“全额的1%”的明显转变是由于实际征缴过程中个税征收操作的困难所导致的。如果能顺利解决这些困难，日后普遍征收“差额20%”的个税方式较为容易实现；而如果短期内无法解决，则在相当长的时间内都会执行“全额1%”的计税方式。

　　据了解，广州早在今年1月1日就开征二手房个税了。

　　广州也是规定核定征收的比例是1%，这就留下了避税空间。

　　有统计显示，广州二手房市场按核定征收规定交纳个税的比例达到七成至八成。

　　此外，还有利用最低评估价格交税这种方式。现在二手房市场买卖双方最常用这种避税方式，且被房地产中介业所公认。

　　今年7月，北京市地方税务局下发了《关于调整二手房交易计税价格的通知》，首次公布了本市二手商品住房交易、特殊二手商品住房、已购公房再上市、经济适用住房再上市、二手办公用房交易、二手商业用房交易六类二手房交易最低计税价格。据房产中介人士透露，不同的地区最低计税价格不同，一般在7500元/平方米左右。

　　如果卖方按照此价格扣除的成本交税，很可能会高于自己的购买成本，这样下来则会省一笔税费。

　　卖还是租？二手房价展望

　　要想合适地处理二手房，当然还得算机会成本这一笔账。

　　不少二手房房主现在在犹豫，想把房子卖掉然后到股市上去试一试，可又怕房子今后会有很大的升值空间，自己反而损失一笔。而如果选择租房，收益率又会是怎样？于是在卖房和租房之间，难以取舍。

　　可以算这么一笔账。假设未来一段时间二手房市场的价格仍将保持现在的水平，以50万的房子月租金2000元计算，年收益率则在4.8%.这其中自然还包括二手房价格可能贬值的风险。

　　而如果现在卖了房子，虽然多交一些税，如果有不错的投资技巧，在股市、基金和海外理财市场，一年收益4.8%并非难事。

　　当然，这样做必须为此承担房屋可能在未来几年内升值的风险，通货膨胀所带来的货币贬值的风险，及投资失败的风险。

　　对于这两种方式中都不得不考虑的二手房价格问题，个税新政颁布后，一些出售者开始担心价格高了没人买。而购房者也担心出售者转嫁个税导致房价上涨。

　　不过，“链家地产”市场总监金育松认为，个税政策的实施对于二手房价格的上涨作用并不明显。这是因为两点：第一，今年年初至今，已有多项调控政策出台，消费者对政策已经具备了一定的承受力，此次个税新政是今年宏观政策的延续，但对二手房市场的冲击力显然不及营业税政策，在个税出台后，出售意愿以及购房需求都会受到一定的抑制，买卖双方会暂时投入观望。

　　其次，个税针对的主要是5年以内房产的交易，而公房多在5年以上，因此不涉及个税。再加上个税涉及的金额也不是很大，转嫁成本有限，从而推动价格上涨的因素减弱。因此，整体的二手房价格并不会因为个税而上扬。

　　也有市场人士对二手房市场持比较悲观的态度。“这次由于政策叠加，没两三个月消化不了；一些想买一手房的购房者由于现在居住的二手房卖不动，只好将置业计划押后。这样一来，一手房市场的需求也受限。所以对‘金九银十’的预期不抱乐观态度，目前的二手房价格水平存在5%到10%的下调压力。”

　　二手商品房税费举例

　　王先生出售一套团结湖地区的二手商品房，建筑面积100平米，建筑年代为2000年，产权证日期为2002年，原购房价为60万元，购房时手续费及公证费等共1000元，购房后装修费花了5万元。

　　赵小姐通过房产中介购买了这套房产，成交单价为8000元/平米，即房屋成交总价为80万元。