二手房质量检验方法

　　首先仔细察看二手房的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。

　　其次，看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属于严重的质量问题。

　　第三，看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患。对这类存在严重隐患的房屋，购买者一定不能报侥幸心理。

　　2、检查房屋有无倾斜

　　虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度、远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。

　　3、检查房屋有无渗漏

　　选择顶楼的购买者，应仔细观察顶层是否有裂缝。同时，还要仔细观察墙角是否有发黄的痕迹和墙面石灰较大面积的变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。再者，还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口有否渗漏情况。

　　选择底楼的购房者还得注意察看房屋的地面渗水情况，要仔细检查房屋墙脚是否有变色、起泡的痕迹。若有，这表明该房地面严重潮湿，必须改造。再观察地面水泥的颜色是否比层外地面的颜色过重，有无阴冷的感觉，通风条件如何。也可用硬物敲击地面，检查其是否坚实。房屋顶层和卫生间管道出入口的渗漏，以及底楼地面的潮湿是目前较为普遍的质量问题，虽不危及安全，但十分恼人，不得不查。

　　4、检查墙面有无石灰“爆点”

　　这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致，可用铁器敲打“爆点”。若发现面积比较大的疏松、脱落，也属质量问题，将会给您的居住和装修带来极大的麻烦，不可忽视。

　　另外，还不妨在卫生间和阳台等处作一个排水试验，即在此处浇上一些水，看其是否能畅通无阻地排向出水口。否则，将给您的居住带来不便或增大您的装修改造费用。

　　5、如何检验底层或顶层的二手房

　　由于二手房多为旧房，其房屋建筑在使用过程中会或多或少地暴露出一些问题，特别是一些特殊的楼层更是如此。因此，购房者在选择二手房时，应明确自己的购房目的和使用状况，分析各楼层的优劣，选择最适宜自己的楼层。在选择一些特殊楼层（如底层、顶层）时，更要注意仔细分析和考察。虽然说现在有“顶天立地”的说法，底层可利用周边空地种草养花，临街面还能穿墙作店，顶层也可搞“屋顶花园”，但由于二手房中老式建筑居多，建筑水平有所局限，不仅“顶天立地”会受到一定限制，而且还可能隐藏着不少其他楼层不一定具有的问题。

　　（1）如何选择底层

　　底层如果没有架空半层，室内地面只比地面高60至90厘米的话，购房者一定要仔细检查其防潮设计和措施。在南方潮湿多雨地区，底层的防潮措施如果不过关，当天降大雨之时，地面、墙壁会特别潮湿。因此，在挑选二手房底楼时，应该在天连续下雨的情况下去观察房屋的潮湿程度。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此，在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理、底层的排水系统是否独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面；如果底层的管道与上面各层是相连的，那么就要看其管道是否在一楼变粗、变大。另外，底层最容易接受地面环境的影响。如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。但如果底层四周下水管道处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。因此，购房者在看完底层的室内时，千万不要忘记看看室外，看阴、阳沟是否通畅，化粪池口是否离自己住宅较远，地面排水系统是否完善，有没有积水的可能，有没有一些死角地带等。

　　（2）如何选择顶层

　　要选择好顶层，就要把握顶层特殊之处。顶层受太阳直射的机会多，面积大，因此顶层的隔热就直接关系到顶层空间的质量。购房者在挑选顶层时，就要考察顶层隔热的措施和效果。购房者可看屋面是否设置通风板，位置和高度够不够；可看顶层的层高是否比其他的层高要高，是否利于空气流动和散热；可看顶层的遮阳是否有所改善或不同于下面各层，屋顶的形式是否做了特殊处理，如处理成坡屋顶，或退台形式，是否有利于通风，是否留出空间可用于晾晒和乘凉等。除了隔热，购房者还应看顶层的防水、防雨措施。如果屋面坏了，当其冲受害的就是顶层住户。屋面是否有良好的防漏措施，并能耐久就成了问题的关键。屋面漏雨，多出现在结构变化部位（如结构缝、沉降缝）、构造变化部位（如伸缩缝等），因此购房者在选房时，就要避免选择处在结构变化部位、构造变化部位的房间。其次，要看其防漏措施的施工质量，如泛水的处理是否做得结实、均匀。顶层的风一般较大，下雨时雨水很容易被吹入室内，购房者在挑选时，可看其雨篷伸出距离是否加大,是否增加了其他方向的遮阳板等。