“曲线贷款”购房 需留意风险

    杨文硕表示，除中海名都外，滨江中路一带愿意降价的业主不多，一些业主愿意降低几万或十几万，他认为应该区别分析，因为通常业主都会开高价，预留议价空间，故此所谓“降价成交”是一个难以证实的命题，现在普遍的放盘价都已超过3.3万元/m2。受周边一手楼价以及“双合同”影响，也变相托高中海名都的二手价格。如今年初富基广场二期开盘，毛坯价3万元/m2，当时中海名都的单价未过3万元/m2，但业主都非常有信心价格会超3万元/m2。另外，今年海珠新盘普遍实行双合同，一手房网签价仅为2.1万元/m2，首次置业实际首付达四五成，二次置业更高至八成以上，而中海名都二手房银行评估价在3.4万元/m2，首期支付压力大的购房者反而会选择二手房。

    “曲线贷款”购房 需留意风险

    “穗六条”出台后，二套房贷首付比例提高至七成。现时，银行首套房产按揭贷款基本没有优惠利率，个别银行甚至可能上浮利率才有可能放款；而二套房贷利率上浮幅度也存在进一步提升趋势。因此，不少仍有购房需求的市民选择先借款一次性付款后再办理抵押贷款，以规避二套房贷首付七成的限贷令。对此，记者采访了广州安家世行市场部经理陈溢溢。他提醒广大市民，以纯抵押形式实现“曲线购房”的方式需谨慎。

    装修贷款：

    适合贷款100万以下买家

    陈溢溢认为，纯抵押对贷款资金有明确要求，目前纯抵押贷款按照资金用途普遍分为以下两种：以装修贷款为主的消费性贷款和以企业资金周转为主的经营性贷款。而两种贷款方式并非每一位购房者都可随意选择，且后续贷款审批尺度存在不同的要求。装修贷款适合自雇和授薪人士，只要能提供稳定的收入来源、名下足够的流水记录即可。装修贷款是很多贷款额度需求较小的市民办理纯抵押的首选方式。

    据记者了解，目前各家银行装修贷款尺度不同。个别银行要求更为严格，如要求借款人需提供装修合同、提供装修公司账户作为后续贷款的收款账户、需提供装修前的房产照片和装修后的照片以核实资金用于装修的真实性。但也有多家银行提供更为宽松的审批政策。

    此外，装修贷款有明显额度限制。除了“住宅纯抵押最高贷款成数不得超过估价七成”外，贷款银行通常会设定装修单价上限作为贷款上限。如工行要求批复的贷款额度不得超过8000元/m2的装修上限，同时，贷款金额不得超过100万元。即90平方米的房产，申请装修贷款，最高贷款金额不得超过 72万元（908000）；而150平方米的房产（即使按装修单价算为120万元）申请装修贷款整体也不得超过100万元。

    经营性贷款：

    额度超100%但要求更高

    据按揭专业人士表示，经营性抵押贷款要求借款人名下有企业或相关的经营主体，并提供对应的营业执照、收入流水、税务证明以及上下游的相关订单、购销合同。因此，对于授信人士而言，纯抵押选择经营性贷款显然不太合理。

    陈溢溢表示，经营性贷款的最高批贷成数比装修贷款高。近年，各大银行信贷向小微企业贷款倾斜，银行青睐于受理小微企业及小微企业主的经营性抵押贷款。因此，贷款成数上相比于装修贷款更具优势。房产纯抵押最高贷估值七成的比例对经营性贷款来讲已不具备优势。

    如中国银行对小微企业经营性贷款最高额度可以批到抵押房产价值的8.74成。个别银行可以按房产估值的100%批贷，只是要求借款人对超出估值七成的另外三成贷款购买加成贷保险。而商业银行对于优质的小微企业主，最高批贷额可以在担保公司提供担保的基础上，按抵押房产120%甚至更高的比例批贷比发放贷款。各大银行对个人小微企业主的经营性贷款最高额度普遍设定为1000万元。

    银行最终发放经营性贷款也是发放贷款审批所提供的购销合同上指定的第三方账户（多数接受个人账户），同样也不允许资金转回借款人与配偶名下账户。

    （相关报道详见C8版）