购房宝典：盘点物业不愿告诉业主的那些事儿

    居住在小区内，遇到停电、漏水、车位被占等情况时，业主第一时间想到的就是找物业，物业公司是小区的“总管家”。从本质上来说，物业公司就是为小区的业主服务。实际上，这位为业主服务的“管家”掌管着整个小区的公共设施资源、公共财产和原本属于业主，而业主却并不知情的种种营收。而对于业主来说，在某些情况下还要受到这位雇来的“管家”的胁迫，更多的时候，业主们并不清楚自己花钱到底买来了什么服务。

　　事件一：新房验收预交物业费没有依据

　　记者在调查中发现，买了新房的业主们往往都会碰到这样的情况：新房验收的同时，物业公司要求业主预交一段时间的物业费(一般是3个月，有的楼盘甚至要求交半年或一年)。实际上，物业公司预收物业费的做法没有依据。

　　按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月。对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。遇到物业公司借此拒交业主钥匙的情况，业主完全可以向物业管理部门和物价部门投诉。

　　事件二：业主的个人信息很值钱

　　在我市，很多小区的开发商都有自己配套的物业公司，当楼盘交付业主使用的同时，物业公司从自己所在的开发商公司接过业主名录，里面往往有业主的联系方式、身份证号码、家庭住址等详细信息。手中掌握了业主信息的物业人员，有时会偷偷把名录复印出来向有需求的公司兜售，以此获取私利。

　　事件三：业主能享用的“免费保修期”很短暂

　　业主家中的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、卫生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期。但是起始日期却是从工程竣工验收合格之日开始计算的。部分所谓的免费维修，甚至在业主还没买到房子的时候它就已经过期了。只有供热、防水、各类管道等设施的保修期相对长一些，在2至5年左右。

　　而事实上，甚至连单元楼下的安全电子门、单元内的电梯坏了，业主也可能需要付钱。虽然物业公司通常会说，维修和购置新设施的费用可以启用公用设置基金，费用不足的部分才由业主平摊，但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。且不说会不会得到业主的同意，就是这笔公共设置基金到底有多少，有哪个业主是清楚的？够不够用业主根本就不知道，要不要业主添钱完全由物业公司说了算。

　　事件四：设施维护费装进“腰包”

　　对于一个新建小区而言，设备都是新的，头一年维护责任都归设备厂商，其后至少三到五年内也不容易出大的故障，因此这期间的物业费多一半都被物业赚走了。比如小区绿化费，在业主入住时物业公司就开始收取，但如果新小区的绿地在入住时尚未建成，那么这笔费用就流入了物业公司的腰包。等次年绿地建成了，绿化费照收不误。仅仅绿化费这一项上，物业公司就能白赚一年的钱。

　　由此可见，房地产商为何愿意给楼盘配上自己的物业公司就不难理解了。对于一个新小区而言，物业公司是相当赚钱的。随着小区的年限变长，日积月累的问题日益暴露时，一个老小区想找到愿意接手的物业公司是很难的。

　　事件五：业主不知公共设施的收益哪去了

　　新的《物权法》规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告，首先要经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。

　　按照《物权法》，电梯间、大堂入口往往都有时时更换的广告，这部分广告收入，属于利用公共空间经营所得，理应归全体业主所有。然而，即使业主在账目上能够看到这笔收入，它却不会被发到业主手中。因为按规定，这些钱应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或规划房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，物业从中可以收取一些管理费。但问题在于，房屋维修基金和公用设施基金被物业公司花在了哪里？花了多少？业主往往既不知道自己赚了多少钱，也不知道钱是被如何花掉的，钱都在物业手中，业主没有知情权和支配权，业主和物业公司之间普遍存在着“信息不对称”的问题。

　　事件六：催缴物业费无权停电停水