买房杀价有学问 砍价二十四招教你如何抄底楼市

    深发展杭州分行相关理财师介绍，“存抵贷”本质上是一个理财产品，是指对客户存入还款账户中超过一定金额的资金部分(大多数银行设定为5万)，按照一定比例视为提前还贷；换言之，该部分资金可以获得相当于贷款利率的收益。比如某客户的住房按揭贷款利率七折后为4.158%，相当于超过5万元这部分资金可以获得4.158%的收益。操作中，客户只需将闲散资金存放在个人按揭贷款扣款账户即可。其收益是存一天算一天，按日计付，客户如果需要用钱，可以随时提取。

    支招三：尽量利用公积金贷款

    对于首套房使用商业贷款，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑可省下不少利息。

    “房贷新政实施后，二套房首付必须五成，利率最低上浮10%。”招行个贷人士介绍，如果使用公积金贷款，不仅仍可首付三成，更可享受3.87%的公积金利率，比7折利率还低。

    该人士同时提醒，公积金贷款上限为每笔60万元，且放贷时间较长，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。

    【延伸阅读】银行开展房贷压力测试 房价跌40%会有断供潮

    国务院房贷新政出台后，各地的房价已经事实上停涨，而部分区域甚至出现了小幅度的下跌。

    如果房价出现大幅下跌，贷出大量房贷的银行资产将会受到怎样的影响？根据银监会日前的新要求，各银行要按季度开展房地产贷款压力测试工作，而记者也从各银行了解到，目前新一轮的房贷压力测试正在进行中，结果暂时没有。不过，从之前的压力测试结果来看，房价下跌30%以上将会影响银行房贷资产，如果房价下跌 40%以上，将会出现大规模的断供现象。

    近两三年内，银监会曾要求各商业银行做过不止一次的银行压力测试，但压力测试的结果却从未对外公布过。

    价格和利率为主要风险

    据了解，在国外(地区)，风险压力测试是很普遍的风险管理方法。2005年年底，香港“金管局”担心本港某些银行可能未必承受得起息率大幅飙升而遭到重创，曾进行一套压力测试，评估在大幅加息的环境下各家银行面对的影响。但在中国内地，金融机构压力测试起步较晚，由于人才匮乏、经验不足等原因，目前还处于尝试和探索阶段。

    自2007年起，银监会要求各国有商业银行、股份制商业银行、资产规模在500亿元以上的城市商业银行以及在华外资法人银行，对自身房地产贷款情况展开“风险自查”。“之后就开始不定期地进行压力测试，监管部门还进行过培训，有一套专门的系统，但是没有按季自查这么频繁。”某股份制银行个贷部门人员说。但一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。央行日前发布的最新数据显示，一季度个人购房贷款新增了5227亿元。此举也造成了监管层加强了房贷压力测试的要求。

    业内人士介绍，压力情景假设为辖内房地产价格及利率水平发生高、中、低不同程度变动的情况，重点测算在压力情景下银行房地产贷款质量变化可能对银行带来的损失，并进一步评估其对银行体系稳健性的影响。考虑房地产贷款的风险特征，压力测试设定房地产价格和利率为主要风险因素，还考虑到了借款人收入的下降。

    上海银监局2009年设定的压力情境分别是：轻度压力是房价下跌10%、利率上升54个基点、借款人收入不增长；中度压力是房价下跌20%、利率上升108个基点、借款人收入下降5%；严重压力是房价下跌30%、利率上升162个基点、借款人收入下降10%。

    房价跌40%以上会大规模断供

    兴业银行广州分行表示，总行4月21日已经下文，要求各分行配合总行进行房贷压力测试，仍在进行之中。记者采访的另一股份制银行也表示正在进行测试，7月初应有结果。

    上海某大银行的高管曾表示，压力情景设置不容乐观，该行按照严重压力房价暴跌三成进行初步测试，测试结果让整个分行“胆战心惊”———几乎所有的首付为两成的首套房贷将发生大面积的断供潮，另外首付为四成的二套房贷中将有至少三分之一的客户也很可能断供。如果再考虑利率上升和收入下降两项因素，那么该行的房贷将因为遭受断供冲击而“全面瘫痪”。