二手房强征个税后 当今最流行的"4大"避税法

　　自8月1日开始，个人所得税正式开始了“强征”之旅，从此对于出售5年内的房产者，个人所得税成为一笔必不可少的开支。

　　国税总局关于二手房交易征收个税的文件是7月26日发布的，这距离8月1日实施已经不剩几日，这段时间以来受此政策影响的二手房交易不在少数。

　　张大爷就是其中的一位。

　　张大爷有一套东直门区域的二手房，面积为54平米，售价52万，房产证为2002年。7月24日，李先生相中了这套房产，也就和张大爷达成了购房交易意向。其中涉及到的营业税，双方约定由买方李先生支付，并准备近期就签买卖合同。

　　但两天后，国税总局下发了8月1日二手房交易征收个税的通知。买方李先生买这套房产需要通过贷款完成，而当时仅有3个工作日，几乎不可能在8月1日之前完成。而对于个税由谁来承担的问题，双方僵持不下，最后这宗买卖也就因此没戏了。

　　接下来，张大爷又面临着问题，如果接着卖房子，如何解决税务成本？该准备哪些资料，才可以不交个税甚至少交个税？如果不卖房子而改租，这和卖房子相比，哪个更划算？将来二手房的价格又会怎么变化？

　　交易量和房价受税政影响

　　受交易环节税费征收的影响，近期5年内二手房交易量下降是很明显的。

　　“链家地产”统计资料分析，2006年1-5月，5年内的二手房交易量占总交易量的比例为38%，而6月份由于营业税的影响5年内的二手房交易量占总交易量的比例为34%；2006年8月1日个税征收实施后，8月第一周5年内的二手房交易占总交易量的比例为31%，相比6月再度下降3%.来自北京多家房地产经纪公司的统计甚至显示，8月1日当天，北京的二手房完税量锐降，个税缴纳单数基本为零。

　　有一些人会认为，以目前的税率来看，个税的征收比例为收入的1%，50万元的交易额所缴税金不过5000元，影响幅度并不算大。

　　但也有不少业内人士认为，较低的核定征收税率并不代表此次的个税政策对楼市的打击力度小，这项政策对二手房楼市价格的影响将是深远的。国家抑制房地产二级市场炒作的意愿已经在这项政策中体现得十分明显。对于一些专门囤积二手房的“投资者”，其打击又是相当直接的。

　　即使单从心理角度来说，这项政策时刻都会影响到二手房买卖交易过程中交易双方的考量。

　　而且受到这项政策影响的北京二手房数量也是不可小视。信一天市场部上周对北京市全市出售房源进行了统计。

　　结果显示，目前北京市场上共有二手房源94000套，其中五年以上的房源只占26%.也就是说，有74%约69560套房源将受到这次政策的影响。

　　慎打避税擦边球

　　从8月1日二手房交易开始征收个税起，各种媒体以及网上论坛就开始流传各种避税方式。但其中有些方式让人不太愿意恭维。“做低合同价”、假赠与与真转让等一些避税方法也开始现身。

　　“做低合同价”是买卖双方一种常见的避税方式，但信一天市场部负责人罗煜认为，尽管此举能够一定程度减少税费支出，但不宜进行。原因在以下两点：第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大；第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。

　　至于借用赠与的方式来转让，按照目前的政策，赠与过户只需买方缴纳4％契税，而买卖过户如果在5年以内需要缴纳5.5%营业税、2%或4%契税，以及个税。

　　看似可以节省不少税费，但法律专家则提醒投资者，由于这样处理要签署一个假的“赠与”合同，其中蕴含的法律风险很大，一旦双方出现纠纷，事情会很难解决。

　　还有一些方式，则是沿走在政策的边缘。如一些中介向投资者建议，夫妻买房，最好只写一个人的名字，这样可以规避第二套房产因非自住而缴税。“由于通知中规定对自住5年以上的惟一用房免税，售房者可在自住房上做文章，比如买房时以父母、儿子或者夫妻双方的一方为产权持有者。”

利用政策空间合理避税

　　除了上述一些不正规的避税方式，其实二手房合理避税的空间还是不小。