中国楼市的深度分析二：买房风险比想象的要大

    是赌博“市场上行预期”果断投资，还是等待楼市探底新一轮机会的来临，让众多投机者很是挣扎。

    关键词·调控政策调控作用有限？

    ●其实不需要更多额外的政策，商业银行按照已有的政策严格执行就能够达到调控的目的。

    ●房地产现在陷入越调控越疯狂的怪圈，调控政策来了，有的投资者反而摩拳擦掌，认为这是逢低吸纳的机会。

    当前所谓各种调控政策消息满天飞，成都星彦地产公司总经理张猛认为，最终得到证实的调控手段其实只有两条：土地首付款增加到50%，全款1年内付清；营业税征收时限从两年恢复到5年。“但这样的调控仍然相当温和，现在二手中介已经有办法逃避营业税，比如签订两份购房合同，而对土地付款门槛的提高主要是限制了中小房产公司的发展，对央企而言几乎没有影响，央企资金本来就充裕。”

    其实不需要更多额外的政策，商业银行按照已有的政策严格执行就能够达到调控的目的。中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇告诉记者，“由于2008年的外部金融危机，当初商业银行的很多信贷政策没有严格执行，而现在楼市已经恢复元气，形同虚设的房贷政策理应恢复执行。”他认为，前不久银监会出台的系列开发贷款管理办法，就是要求银行加强对房地产企业开发贷款的监控，控制开发商用开发贷款去买地，对于个人购房贷款的发放也是如此，但信贷政策究竟何时会按房地产相关信贷规定严格执行，目前还不好说。

    成都红星国际推广总监冯珏对当前的调控手段评价称：“房地产现在陷入越调控越疯狂的怪圈，调控政策来了，有的投资者反而摩拳擦掌，认为这是逢低吸纳的机会。”冯珏表示，要调控房价其实很简单，提高二次房贷首付比例、提高利率，但几乎所有商业银行都在否认提高首付比例提高贷款利率的传闻。“原因很简单，控制房价只要控制房贷就完了，但现在银行手上的贷款抵押物绝大多数都是不动产，他自己肯定不想让自己的抵押品贬值。”冯珏认为现在更多的是“舆论调控”，要达到“真调控”还很有难度。

    关键词·价格有没有可能会跌价？

    ●现在有大量的中低收入购房群体等候买房，即便房价出现下跌，汹涌的买单肯定会阻止下跌，期待房价下跌目前看来确实不太现实。

    ●房价一定要控制在正常范围内，当整个经济全部依靠房地产一个行业来拉动的时候，就要出问题。

    房价会下跌？这几乎是被业内人士完全否定的观点，2008年以来，即便是在外部金融危机内部宏观调控，再加上大地震这样不可抗的自然灾害在内，全国包括成都在内的楼市行情仍然没有发生决定性的逆转，可以预见的是将来楼市出现跌价的可能性很小。

    郭田勇在接受媒体采访时表示，现在有大量的中低收入购房群体等候买房，即便房价出现下跌，汹涌的买单肯定会阻止下跌，期待房价下跌目前看来确实不太现实。“2008年，北京、上海、深圳等一线城市充其量房价下调了20%，但是其上涨过程却是大跃进式的成倍增长，现在市场外部环境完全没有像2008年那样严峻，几乎没人认为楼价会下跌。”张猛说得很实在，对于没有买房的人来说这是坏消息。

    但肯定房价也不会无限制地上涨，“日本楼市泡沫的时候仅东京一个城市的不动产市值就可以买下整个美国，这显然就是泡沫。”冯珏表示，房价一定要控制在正常范围以内，当整个经济全部依靠房地产一个行业来拉动的时候，这就要出问题，“对楼市宏观调控，需要综合性、制度性地解决问题，不能仅靠头痛医头，脚痛医脚的简单方式。”

    关键词·空间价格多少算合理？

    ●投资者的集中入市是推高房价的一股强大力量。

    ●房价上涨很正常，但以数倍于经济的增长水平上涨，这就是泡沫。

    尽管西安、成都等二线城市的主城区住宅商品房均价较年初以来有所上涨，但放在全国范围来看这还是非常理性的价格水平，近两个月就有不少投资者在集中买房。“09年前半年刚性消费占绝对比例，但从11月、12月开始，投资比例明显上升。”张猛认为，投资者的集中入市是推高房价的一股强大力量。09年不少地区房价上涨极快，甚至有的区域和楼盘已经出现翻倍增长。“房价上涨本很正常，比如房价按照GDP增长的水平、人均收入增长的水平上涨，这就是合理的，但以数倍于经济的增长水平上涨，这就是泡沫。”张猛认为房价上涨的理性范围应该在10%到15%之间，现在全国都超出了这样的合理范围。从目前楼市现状来看，西安、成都等二线城市面临被调控的风险仍然比较小，后市应该会很稳健。据《成都商报》