置业宝典：二手房投资全攻略

二手公寓投资 

１、二手公寓的整体市场状况 

随着北京二手房市场不断扩大、开放，以及消费者置业需求和消费能力的分化，北京市二手房市场开始走向细分，房源也开始呈现出多样化的特点，二手公寓异军突起。据资料显示，北京市的二手公寓市场从去年下半年至今，交易量明显放量，呈现供需两旺的态势。今年一季度二手公寓的成交量出现大幅增长，成交量已占到二手房成交量的１０％，业内人士预计今年其比重可上升至２０％左右。北京市的二手公寓一般都为当年品质较高的“名盘”，具备环境、地理位置、设计等优势。而且二手公寓其价格中的水分被充分挤压? 与一手相比，二手公寓物超所值的特点也由此体现，二手公寓逐渐成为部分房产投资人士的新宠。一般的二手房是按照所在城区来划分价格的，但二手公寓则不同，就算两个相邻的小区，其二手公寓价格也可能有所不同。二手公寓的价格受所在小区的配套设施、社区成熟度及物业管理水平的影响；当然，最终成交的价格还要看业主的心理需求。但总体来说在各热点区域内的二手公寓价格大体如下，ＣＢＤ地区：７０００元至１万元／平方米左右；中关村：６０００元至８０００元／平方米左右；亚运村：５０００至１万元／平方米左右；望京地区：４３００至６５００元／平方米左右。

２、投资回报分析 

二手公寓相较于普通民宅，它面向的租售人群多是一些薪资高的白领、海归人士、大企业的中高层管理人员及其部分经商成功人士。虽然二手公寓的承租人群不如普通民宅那样普及，但是它拥有租赁人群稳定且租金收益高的特点。

位置是投资二手公寓的关键，其热点区域所呈现的市场共性为：外企、高收入企业较多，白领及外国暂住人口集中的区域。所以，以中关村、ＣＢＤ核心区域、金融街、燕莎商圈、朝阳公园、亚运村和望京等区域的二手公寓投资价值最高，北京的核心城区因其地理和文化优势也是求租热点。由于二手公寓的承租人群层次较高，对生活质量和居住舒适度有较高的要求，所以８０平方米－１２０平方米的两居室需求最为旺盛。一般国内高级员工大多选择月租金５０００元－８０００元的大一居、二居室，而外籍人士偏爱月租金１万元左右的三居室。房型上也多以采光和通风条件良好的为主。投资者如果能准确地抓住租客的需求喜好，不仅出租容易而且还会提高租金收益，如：习惯西化生活的海归派及外籍人士，会比较钟情简约的后现代装修设计风格，阳光更加充足的大落地窗，开阔的客厅空间，开放式的厨房以及较大的卫生间。而且小区的安全保卫设施是否完善，也是高端物业租客们关心的问题。（我爱我家市场研究中心）