置业宝典：二手房投资全攻略

二手民宅的投资 

１、二手民宅的市场总体状况 

据资料显示，北京市现有的二手房市场仍以普通民宅为主，二手民宅的交易总量占二手房交易总量的近８０％左右。近年来，随着北京市一手房房价的持续增长，以及政府危改拆迁力度的加大，越来越多的拆迁户、中低收入家庭、外地进京人士以及首次置业者都纷纷把目光投向二手房市场。二手民宅市场呈现需求旺盛的火爆局面，市场整体表现为严重的供不应求状况，平均供求比例约为１?５左右。同时二手房自身所具备的“价格低、地段优势明显、物业配套设施齐全”等品质也逐渐地得到了投资客的青睐，虽然房产市场整体发展的同时也拉高了二手房价，但是经过几年的市场磨合，其相对于同地段的一手房价，其价格泡沫和水分已差不多被挤干。现阶段的北京二手民宅的平均售价约在３２１０元／平方米左右，而同期商品房预售均价则为６１６７元／平方米。二环内的老城区以及ＣＢＤ、亚运村、中关村、燕莎等热点区域的房价较高，二手民宅的平均售价约在４５００元—５８００元／平方米左右不等，而同期同地段一手商品房均价则大约在６０００元／平方米—１万元／平方米左右。

２、投资回报率分析 

大多数的投资人投资二手民宅获取收益主要靠两种方式，一是买来用于出租，靠租金来挣回投资。北京作为政治和经济文化中心，每年都吸引着成千上万的外地来京求学打工者、海外归国人士。据数据统计，北京常住外来人口约３００万人左右，有大约２５０万人需要通过租房解决居住问题，加上北京本地的约５０万租房者，北京的租房大军约３００万人左右。这其中将近８０％的人选择普通民宅租赁。租赁市场的活跃使得房屋出租容易且收益稳定，大多数投资人都愿意选择将所购二手房用来出租。一般情况下，普通住宅的投资回报率约在６％－８％左右，资金回收周期约为１２至１６年，而且随着北京不断加快发展的步伐，房屋的租赁需求会变得越来越大，租金价格也会随之提高，整体是一个稳中有升的态势。普通租赁中尤以一居室最受承租人欢迎，其租金集中范围为１２００元—１６００元，主要为解决基本居住问题，需求人群多为２８岁以下的年轻人。二居室的租金范围为１６００元－２５００元不等。地段是租金高低的主要决定因数，但房屋的装修情况和屋内配套设施是否齐全也会对租价造成影响，一般承租人都愿意选择那些带简单装修，家电配置（如彩电、冰箱、空调、热水器等）较为齐全的房屋。

获取收益的另一种方式则是买来用于出售，靠买卖之间的差价赚取利润。我们要提醒这类投资人，随着近几年北京市房价的不断攀升，现阶段的二手房总体价格已经趋于高位。而且伴随着央产房的逐步放量、转按揭业务落地后二手商品房源的大量进入市场以及随后１至３年经济适用房的大批量再上市，这些都会对二手房买卖市场造成冲击，二手房价将在随后的两三年保持稳中有降的发展态势。所以，投资二手房期望短期内房价大幅上涨以获取高额差价的愿望不太现实；如果从长远来看，随着奥运会的临近及新的城市发展规划的实现，城区一手楼盘的锐减将导致二手房是在城区居住的必然选择，二手房在较长的周期内仍然具有升值的空间。 

３、热点区域和户型 

朝阳和海淀两大区域作为北京市的文化、经济、高科技中心，一直以来都是北京租赁市场的主要集中区域。其中尤以ＣＢＤ及其辐射区、中关村和亚运村等核心区域的租赁需求最为旺盛，二环以内的老城区及靠近地铁、高速等交通便利的地段也同样是租赁的热点区域。由于承租人群多为年轻人及外地来京就业者，所以一居室的市场需求最大，供不应求的状况最为明显。如果投资者购买普通民宅是用来出租的话，一居室应该是投资首选。虽然二居室的需求量也较大，但整体市场供求较为平衡。三居和多居等户型由于承租人群有限，再加上合租形式的不普及，所以整体租赁市场普遍表现为供过于求的状况。此外，如果投资者对所购房屋进行适当地装修和设施投入，租金收益也会得到相应的提高。