理财专家：还贷还是投资？ 四招提前还贷方式

潇洒202006年买房赚了30％。可按揭利息昂贵，潇洒妈妈另外借出10万元助爱女提前还贷。

买房后，最怕楼价“跳水”“数据显示，2006年广州十区一手住宅均价6343元/平方米，与2005年的5117元/平方米相比，急升1226元/平方米，升幅高达24％。其中，去年12月单月广州十区一手住宅均价为7438元/平方米，成为全年单月最高的楼价。”这是阳光家缘的统计。

看到这个报告，潇洒20心里偷着乐：虽然知道这样会招致不少的“板砖”，但在去年“五一”买房的她，做梦都担心房价跳水，毕竟“啃老”得来的十几万元钱不能做了亏本买卖啊。

买房费用之多，不买不知道！

一直有购房冲动的潇洒20，在仔细计算了自己的收入之后，觉得几年内赚到十几万元的首付不太现实，与其坐等楼价涨，不如先向家里借上一笔把房子买了。按照事前的预算，从父母那里借13万-15万元，以三成的首付比例计算，可以购买总价在39万-45万元左右的房子。于是，去年“五一”她在天河置办了一套建筑面积60多个平方米的单身公寓，总价43.8万元。

“不过，幸亏我自己还有两万元的私房钱，否则就不够买房了。”潇洒20感叹，按照这个房价向家里借了13.5万元，但买了房才知道要缴纳的费用远远不止这些。

在签订认购书的时候，售楼小姐就添上了不少除房款外要缴纳的费用：什么契税、印花税，再加上一些楼宇的智能系统安装等等，几项加起来就要9000多元。反正几十万元的房子都买了，再多交几千元也还能负担。等到她去签购房合同和贷款申请时，接待的律师看了看材料，噼里啪啦一按计算器：“交4320元的房贷险保费。”这时她才知道，原来贷款买房要上房贷险。

缴了房贷险，签了购房合同，又等待了4个多月后，去年9月底，潇洒20终于接到了收楼通知。拿着所有合同手续，到了自己房子门口，才被告知还有一笔费用要缴。除了专项维修基金，还要一些预收的水电、物业管理费用，这一下又不见了3000多元。

费用合计：首期13.8864万元+契税等0.9170万元+房贷险0.432万元+水电预交费等0.4万元＝15.642万元在掏出了15.6万多元之后，潇洒20终于拿到了自己的房间钥匙。

控制月支出，潇洒选择了定额本息还款

★20年按揭利息就超20万

潇洒20向银行贷款了30万元，20年还清。按照现在5.751％的年利率，如果选择等额本息的还款方式，每个月应该还款2106.42元，这样20年一共要还的本息金额是50.5万元左右。而如果等额本金还款，20年一共要还本息47.3万元左右，但前几年的月供都要超过2500元。虽然20年总共要多还3.2万元左右（平均每年1600元），但潇洒20还是选择了等额本息的还款方式。

★为何选择等额还款方式？

选择哪种还款方式，主要还是处于自己的收入状况的考虑。

潇洒20计算了一下，2500元的月供，再加上水电费、物业管理费，一个月房屋支出要超过3000元。虽然等额本金的还款方式是月供逐渐减少的，但按照潇洒20的收入应该是逐渐增加的，现在3000多元的房屋支出超过其月收入的50％，比例过高。而选择定额本息，其月供2106元，可以将房屋总支出控制在2500元左右。

★每月节省500元“定期定投”买基金

所以，她将选择等额还款方式每个月少缴的500元钱，采取定额定投的方式购买基金。这样一年可以投资基金6000元，按照其去年5个月累计收益32％的比例计算，年总收益预期可以超过70％。收益的4000多元，超过每年节省的1600元贷款本息。

10万元用于提前还贷，有四种方式潇洒20的父母很是担心：要向银行支付20多万元的利息，也太高了吧。因为心疼孩子，家里老人跟潇洒20商量：再多借10万元给你还房贷吧。

提前还上10万元，能省多少钱呢？潇洒20找到银行的理财经理，理财经理给她提供了4种提前还贷的方式。

按照等额本息还款计算，潇洒20合计应付利息的总额为205541.23元。假设她在还了1年贷款后选择提前还贷，此时应缴按揭贷款本金剩下285000元，应付利息还剩下184135元。

★招式一：月供不变，缩短期限

潇洒20如果提前还款10万元，选择保持月供水平不变，即每月还2106.42元，而贷款期限就相应缩短为9.5年，今后应付出的总利息将为55555元，相比提前还贷前利息减少了128580元。

★招式二：减少月供，保持还款期限潇洒20如果提前还款10万元，选择20年贷款期限不变，现在还剩下19年，因此每月还款金额为1336元，其月供水平相应减少了770元，这样今后的总利息支出为119526元，相比利息减少了64609元。