二手房市：三大现象平淡之中见异动

　　中介门店之“东边日出西边雨”

　　关键词：关门、开店

　　二手房市场归于平淡后，一些中介开始收缩战线，要么转移阵地，要么索性歇业走人，而另外一些中介则为选址开店忙得不亦乐乎……摆出一副“你方唱罢我登场”的阵势，同一市场情况下，为何会有关门、开店两种截然不同的现象出现呢？

　　和去年中介门店全面“瘦身”的局面有所不同，2006年中介门店出现截然相反的两种现象，一方面，品牌中介和小中介继续“瘦身”，另一方面部分品牌中介和外地中介开始打起扩张的主意，纷纷选址开店。

　　虽同为中介“瘦身”，但定义却各有不同，经过去年的一番洗牌后，中小中介并存的局面并未改变，加之今年起将全面实施二手房网上备案，那些不法小中介将面临被淘汰出局的境地，对于一些品牌中介而言，在市场相对平淡的情况下，选择暂时淡出或收缩阵线，先进行一段时间的“休养生息”，等到明年市场好转时再重出江湖则是个比较明智的选择，像某品牌中介便在今年下半年全面退出浦东二手房市场，并开始缩减市中心门店数量；而对于那些“夫妻老婆店”而言，经过去年的一番调整，一些服务不很规范的小中介已经难以维持生计，不得不关门歇业。

　　与此同时，一些品牌大中介加快了在全市范围内布点的步伐，像中原、美联、汉宇等品牌中介门店照开不误。分析原因，由于宝山、闵行等外环及郊区新盘供应量加大，新盘迅速转化为二手房后为这些区域的二手房市场带来巨大商机，因此，在市中心及中内环布点已成熟的情况下，在一、二手房联动之下，适时将中介门店开到一些新兴区域，提前寻找客源成为不少有实力中介的共同选择；此外，现在开店的成本也相对实惠，由于大量中介关门歇业，如今开门店的成本已较之以前缩水20%-30％，由于长期看好后市，只要资金允许，现在用较低的成本开门店对于品牌大中介来说是个不错的选择。不仅本土品牌中介忙着开店布点，一些外地中介也开始将目光瞄准沪上二手房市场，

　　业内点评：有人退出，就有人进来。在市场整体平淡的情况下，对于一些品牌中介而言，根据自身长期发展需要，暂时的退出调整是为了今后在合适的时机重振旗鼓，而另外一些具经济实力的品牌中介来说，规模效应仍然是不可或缺的，开门店的成本低了不少，只要选好地址，扩张门店仍大有作为；对于那些夫妻老婆店而言，今年二手房网上备案后，市场将越来越规范，经营不规范的小中介被淘汰出局在所难免。

　　中介促销之“花拳绣腿”

　　关键词：花样促销、免佣

　　今年二手房市场显露疲态，面对冷清的市场，中介纷纷借促销搅热购房者的神经，对于二手房而言，促销方式大致分三种：一为房源促销、二是服务促销、三为联合促销。而年底，中介促销大战再次升级，针对租赁市场，上海首家“免佣”中介浮出水面，与之相呼应的，房产之窗网站推出的“免佣”将触角从租赁市场延伸到二手房买卖。

　　面对今年二手房市场的冷清，各大中介公司不得不推出一些促销活动来应对咄咄逼人的竞争对手。据了解，目前市场上中介的促销方式大概有三种。一是房源促销，这部分促销很大程度上是针对政策所作出的反应，如一些中介门店要么提出“免税房”、要么推出一批性价比较高的房源招揽客户，以提高市场对于公司的关注度。要么与银行合作，帮助客户获得贷款和保险方面的折扣优惠；二是服务促销，也就是指中介公司在服务和行动上作出改善，吸引客户，比如中介人员进入小区为客户服务；三是联合促销，或者是中介公司在房地产相关的产业链上完整服务，和相关产业的其他行业联合进行促销，或者将大部分资源倾向于独家代理的客户，每月吸纳10多个独家代理的房源等。

　　与此同时，在佣金价格战逐渐升级的情况下，沪上有中介公司针对租房客户推出了一项“免佣行动”，在规定时间内，签约指定房源可免其全部租房租金。而目前中介行业内，无论租期长短，租赁中介经纪服务收费均不得超过一个月租金标准的70%。按照这个基本原则，中介实行租赁上下家各收取35%的佣金费用，免佣后，下家也就是承租方需要负担的35%费用予以免除。与这家中介只针对租赁市场的免佣有所不同，房产之窗网站也推出免佣业务，该业务不仅对租赁免佣，对二手房业务也免佣，这一业务出台后，沪上不少中介公司陷入两难境地。对中介公司来说，佣金就是生存的全部资金来源，市场不好的情况下，再免佣，公司就无法生存了，中介公司都明白，客户虽然不会因为免费服务就买房或者租房，但是，他们可能会选择佣金更优惠的平台完成交易，实际上，市场上大部分房源都是多处挂牌的。