哪些高库存城市房子“别碰”

    文/本刊记者 甄爱军

　　虽然2015年因为楼市整体向好而使得市场整体库存压力稍有缓解，但未能改变“结构性过剩”格局，2016年仍有部分城市将会面临高库存压力，比如北海（楼盘）、茂名（楼盘）等。如果出于投资考虑，这些城市应该排除在外。

　　楼市主题仍是“去库存”

　　进入“白银时代”的楼市，分化态势更加明显。2015年一线及部分中心城市房地产市场出现明显反弹，但也有部分城市深陷高库存泥淖而无法自拔，可以预见，在2016年，楼市主题仍将是“去库存”。

　　中国社会科学院财经战略研究院日前发布的《中国住房报告（2015～2016）》（以下简称《报告》）指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零；另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。

　　专家分析指出，当前楼市面临“结构化过剩”局面。中国房地产指数系统副主任、中国指数研究院副院长陈晟表示，当前住宅市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。陈晟告诉记者，目前商品住宅市场现房和期房都呈现过剩格局，现房方面，去化周期超过18个月以上的过剩供应面积1亿平方米；期房方面，去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿平方米，其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。“所以我国的房地产市场进入一个去库存的时期，并且是在相当长的一段时期内三四五线城市都要面临的问题。”他如是说。

　　梳理过去几年内需求变化情况不难发现，库存压力的形成，在一定程度上其实也是一个长期累积过程。易居研究院通过对包括北京（楼盘）、上海（楼盘）、杭州（楼盘）、武汉（楼盘）、温州（楼盘）等在内的35个城市自2010年以来市场需求状况变化长期跟踪监测结果显示，市场的高库存压力的形成，并非是在2015年突然发生。2010年35个城市库存规模相对要小，2011年随着限购限贷政策效应的释放，各大城市商品住宅库存积压现象比较明显，库存规模呈现逐月攀升的态势。2012年随着市场的回暖，35个城市库存持续攀升的态势有所遏制。2013年市场成交规模继续上升，去库存速度略有加快，部分月份出现了库存规模下滑的良好态势。2014年前三季度库存持续攀升，到了第四季度则呈现高位盘整的格局（具体可见图1）。

　　图1 近年来35个城市新建商品住宅库存量变化情况

　　数据来源：易居研究院

　　哪些城市压力巨大

　　虽然目前市场整体由于库存的微幅下降而使得压力略降，但有部分城市库存出现上升趋势，2016年去库存“压力山大”。

　　经过过去一年的消化，楼市库存压力稍有缓解。数据表明，截至2015年12月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26090万平方米，环比减少1.0%，同比减少4.4%。在2015年9月份，库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上出现过反弹，但并未持续，在第四季度则呈现了逐月下滑的态势。同时，在库存同比增幅保持连续53个月正增长态势的情况下，2015年8月份首次出现负增长，并在四季度延续这样一个趋势。换而言之，目前已经出现了连续5个月库存规模同比负增长的态势。

　　但在去库存的路上，往往几家欢乐几家愁，一线城市因为需求大增而出现供不应求局面，但部分三四线城市至今仍旧面临巨大库存压力而无法解脱。数据显示，截至到2015年12月底，35个城市中，有13个城市库存出现了同比增长现象。其中茂名、太原（楼盘）和济宁（楼盘）3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到56.3%、45.3%和37.9%。

　　从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为34个月。另外，类似烟台（楼盘）、淮南（楼盘）的存销比也比较高。这三个城市均为三线城市，且去库存周期都超过2年的水平。相比而言，苏州（楼盘）、南京（楼盘）、合肥（楼盘）、南昌（楼盘）和深圳（楼盘）的存销比较小（具体可见图2）。