无证房交易签合同 别忘明白约定规避风险

　　市面上经常有无证的房屋出售，虽然购买这样的房子存在巨大的风险，但因价格非常便宜，或是有人为了等待拆迁，还是有不少人会去买无证二手房。如何有效规避二手无证房交易中的法律风险呢？嘉诚地产淮河店经理张作印为买家进行了解释。

　　张作印说，无证二手房买卖主要采取两种做法：一是签订房屋买卖预定合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。二是直接签订房屋买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这两种做法各有利弊，但均存在致命的问题——在二手房买卖合同尚未生效前，全部房款或部分房款如何支付？此时二手房买卖合同尚未生效，购房者一旦支付房款，其合法权益如何保障？

　　对此，张作印说，如果购买无证房意愿强烈，那么在签订二手房买卖合同时，应在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效，同时签订借款合同，在二手房买卖合同生效前，将约定的房款以借款的方式支付。如果购买无证房意愿不强，在签订二手房买卖预定合同时，应当约定高额的定金，当然最高不得超过合同标的20%。而对高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。

　　张作印最后表示，无论采取上述哪一种做法，务必确保借款合同和二手房买卖(预定)合同的有效衔接，比如合同效力、定金约定、款项性质转换和违约责任等。购买无证房屋相关操作较为复杂，建议找正规中介公司代理，这样能保障自己的合法权益。本报记者 王枫