煤老板二手房“漏儿”风险大

　　三环里、精装修、价格优惠，真像销售人员所说，买这房就等于“捡漏儿”吗？昨日，本报报道了山西煤老板整栋抛售“和平里八号”后，究竟能不能买，引来两派争议。记者深入调查发现，这些假借新房销售的二手房，不能及时交付、要签阴阳合同、产权关系复杂，购买中有风险。

　　风险1

　　房主半年后交付易变卦

　　交完首付、办完贷款就能交房、过户，这是北京二手房买卖的规矩。可在和平里八号，这个规矩被打破了。

　　“您看上这套房，可以先交5万元的‘封房费’，然后签合同、办手续。不过，因为正在精装修，今年年底才能交房。”销售人员告诉记者，“封房费”就等于定金，现金付讫不退还，但交房时间和交房标准，都会明白写进合同里。

　　“近期的楼市变化多样，买二手房还得等半年交付，这中间的风险可不小。”伟业我爱我家市场研究院经理孔丹告诉记者，卖家属于随时可以跑路的个人投资客，代理销售方又是没有资质的“草台班子”，不会主动走资金监管流程。一旦下半年楼市变化，房价回暖，卖房人违约的几率很大。“在前几轮楼市从下跌回暖时，卖家违约的案例屡见不鲜。”

　　风险2

　　76平方米房要交83万元税

　　因为房本不满五年，买房人需要负担一笔不小的税费。销售人员告诉记者，7层的76平方米的两居室，房价372万元，税费40万元，总价412万元仍比周边便宜。

　　不过，记者仔细计算后，得出的税费远不止40万元。由于煤老板8年前的买入价每平方米仅10000元，按差额的20%缴纳个税，个税就达59.2万元。再加上3.72万元的契税，以及20.4万元的营业税，三项税费总和为83.32万元，是40万元的两倍。

　　“如果要按销售所说，税费控制在40万元，那只能做‘阴阳合同’。”熟知周边市场的中介人士向记者透露，像和平里八号的房子，7层的区域最低过户指导价大概在每平方米27000元。按最低过户指导价计算，76平方米的两居室，个税25.8万元、契税2.05万元、营业税11.2万元，总额确实是39.05万元。“可是，按最低指导价纳税，买房人得做‘阴阳合同’。若是贷款，则只能按205万元的低房款去申请贷款，最多贷出122万元，剩余的249万元，都得一次支付。”

　　风险3

　　“借名”房买卖需授权

　　“委托人都是有委托公证的。”销售人员的说辞，恰恰隐藏了最容易被忽略的100套房源背后的隐性借名风险。

　　北京市安理律师事务所律师王纪朝解释，法律上确定房屋实际权属的依据，就是房产登记簿，即大家口中的房本。即使借名购房人和实际买房人有借名协议，若这种借名关系没有反映在房本上，没有进行过权属变更，实际买房人同样没有权利处理房产。

　　“买房人若购买存在借名关系的房屋，房本上的业主又是借名购房人，必须要求卖方提供委托书，证明借名购房人委托实际买房人代为处理产权。”

　　不过，在这次山西煤老板的神秘抛售中，由于又存在一个代理卖房人，王纪朝指出，这又衍生出一层“转委托”的关系，也就是煤老板将他的房产处置权委托给了销售口中的代理人。这就需要借名购房人在委托书中，同时明确允许转委托，或者至少没有不允许转委托。“借名房屋，关系和权属复杂，若真购买，建议多加谨慎，弄清房本上的业主名。”