“借名买房”引发纠纷升 暗藏六大风险

　　2010年以来，各级 政 府 出 台 了 一 系列房地产调控措施，特别是2011年前三季度，中央及地方政府 针 对 商 品 房 和 保障房双管齐下，行政和经济手段并用，限购政策向二、三线城市扩展，有600多个城 市 出 台 了 房 价 控制。在北京，非北京市 户 籍 家 庭 以 缴 纳社 保 方 式 申 请 在 京购房资格的，应自提出 申 请 的 上 一 个 月往前推算60个月连续 在 京 缴 纳 社 会 保险，且提出申请之月须为正常参保状态。　资料照片

　　不动产在市民生活中扮演着重要角色，房地产热则将房屋推至民事法律纠纷的中心。为了在政策和利益间寻求突破，“借名买房”应运而生。所谓“借名买房”，是指实际出资人(借名人)借用他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，并约定由实际出资人享有房屋权益。但是，这种买房方式蕴藏着风险，并且产生了许多纠纷。从北京市西城区人民法院近日调研中可发现，“借名购房”暗藏六大风险。

　　规避政策借名购房

　　从西城区法院审理案件中看出，买房人选择“借名购房”，主要有三大原因：

　　一是借名人不具备购房资格。保障房政策和限购令的实施，使得有购房需求的人因不符合购房条件而无法购房，如非北京户口在京纳税不满五年不得购房，家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房。

　　二是借名人无法办理银行贷款。由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整，一些人虽有购房资格，却因银行贷款审批未过而无法购房，如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。

　　三是为享受低价购房的优惠条件。一些单位对内部职工购房有优惠条件，如团购、集资建房、公有住房私有(房改房)，交易价格远低于市场价格，使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。

　　三类主要案例

　　近年来，各种原因的“借名买房”不断增加，由此引发的民事纠纷也呈上升态势，案件类型多样，主要有三类。

　　【案例一】

　　李先生和阎女士结婚后承租了李先生单位的公房。2004年，李先生承租的上述公房遇拆迁，拆迁安置的其中一套房屋位于西城区，应由李先生购买，但因李先生年龄较大，无法办理银行贷款。夫妻二人商定后决定以儿子名义购房并办理贷款手续。2005年5月，北京某地产公司与小李先生签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》，协议载明的购房人为小李先生，承租人为李先生。后小李先生与银行签订贷款协议，但房屋首付款及大部分贷款均由其父母支付。

　　2010年，小李先生将李先生和阎女士诉至法院要求父母腾房，被法院判决驳回。2011年小李先生再次将父母告上法庭，要求确定房屋归其所有，再次被法院驳回。无奈之下，父母二人只得将儿子告上法院，要求确认房屋归夫妻二人所有，法院最终判决支持了老两口的请求。【案例二】

　　2003年4月，孙先生与李先生签订房屋买卖协议，约定由孙先生购买李先生所有的房屋，同日孙先生支付定金。2003年4月李先生先后两次收到孙先生给付的房款。因为孙先生当时是外地人，不能购买此李先生单位上市的公房，为此经孙先生的叔叔和婶婶协商，决定以叔叔的名义购买，待孙先生有资格后再将房屋过户至其名下。该房屋过户所有手续和材料均是由孙先生亲自办理，取款凭证、收款收据、原产权人产权证及相关的过户手续等均在孙先生处。

　　2003年5月，李先生与孙先生叔叔签订已购公有住房首次上市房屋买卖合同，约定李先生将房屋出售给孙先生的叔叔，同年8月下发了房屋所有权证，登记产权人为孙先生的叔叔。

　　2006年孙先生叔叔去世，孙先生多次找到婶婶张女士办理房屋过户事宜，但遭到拒绝。2011年婶婶张女士起诉要求孙先生一家从房屋内腾出，被法院判决驳回。张女士不服上诉，一中院认为孙先生与其叔叔间存在借名买房关系，判决驳回上诉，维持原判。

　　【案例三】

　　王先生和程女士是夫妻，年近六十，因无法办理银行贷款，便以儿子名义签订了房屋买卖合同，购买了一套住房。二老按约定支付了房屋首付款和相关税费后，办理了房屋过户，产权证上登记所有权人为其儿子小王先生，房屋贷款均由程女士以小王先生名义偿还。后小王先生将房屋出售并签订买卖协议，买主将购房款分次打入到王先生和程女士的银行账户。