专家：二三季度买房或为上策

　　倪鹏飞：我国城市化的加速是各地房地产刚性需求的重要原因。但是，从需求的角度看，第一，房地产调控对刚性需求短期具有影响，但长期影响不大；第二，稳定、合理的调控政策及其发出的明确调控信号，可以有效地促进刚性需求的稳定释放。刚性需求的满足与保持房地产市场长期、稳定发展是一致的。

　　京华时报：如何从供给的角度看待刚需？

　　倪鹏飞：刚性需求的满足，需要一个长期的住房供给计划，一个匹配的住房供给结构。当前情况下，以刚性需求为借口，片面地进行商品房开发，而忽略住房供给体系建设的政策，是不科学、不合理的，也是和中央、国务院的房地产政策相冲突的。

　　京华时报：“京十五条”今天“满周岁”。有专家指出，“京十五条”将大量投资投机需求挤出了北京市场，一定程度上保障了普通购房者的刚性需求。但也确实有部分刚需因此被排除在外，您如何看待“京十五条”？

　　倪鹏飞：“京十五条”是对《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的认真贯彻实施。从购房比例上，实施后，外地购房者下降到10%；以自主为目的的购房者升高到80%。挤出了投资和投机的同时，由于价格下降也满足了一部分自住需求；从价格变动看，房价较快实现了“稳中有降”的调控。所谓将部分刚需排除在外的说法，主要是关于提供就业和纳税5年的证明。我认为这个时间和合理区间也就在3-5年。低于3年，这个限购也没有实际意义，同时3年及以内就能购房的需求只是很少比例的真实需求。加上当前市场对政策反应特别敏感，政策尤其需要稳定，建议这个政策不要改变。

　　>>政策建议

　　中产家庭应享购租优惠

　　京华时报：您对当前中国楼市的调控政策有什么建议？

　　倪鹏飞：要注意以下几点：坚持从严调控不动摇。要求地方政府制定准确、合理的房地产调控目标，并监督实施；建立应急机制和预案，防止住房市场对宏观经济产生冲击；探索实施康居工程，重点解决中等收入家庭的住房问题，促进经济增长。此外，还应该培育住房租赁市场。建立承租者保护制度和出租者的优惠制度，允许小产权房出租；建立统一性和差异性相结合的调控政策体系，逐步消除区域结构的失衡。

　　京华时报：您所说的康居工程有什么具体实施的建议？

　　倪鹏飞：应该重新界定普通商品房的标准和中等收入家庭资格，采取定向申请等办法，对符合收入和居住条件的中等收入居民，给予购租普通商品房优惠支持，对中等收入家庭购买普通商品房，给予税收减免、公积金贷款、抵押担保。

　　京华时报：北京作为一线城市，其房地产宏观调控政策对全国楼市有较明显的导向作用。您预计北京的楼市调控政策未来走向如何？有何建议？

　　倪鹏飞：北京存在的房地产报复性反弹风险大于快速下跌的风险，北京应更加严格执行房地产从严调控政策，坚持“稳中有降”的房价调控目标。同时，作为超大城市，北京的中等收入家庭住房困难问题十分突出，解决得好，对促进经济和民生发展有双重效应。所以，我建议除了继续在房地产调控和住房保障方面进行创新探索之外，率先在全国开展中等收入家庭“康居工程”的试点工作。
    >>深远层面

　　强化监管外资进入房市

　　京华时报：能否从目前国内宏观经济形势来分析当下的调控政策？

　　倪鹏飞：受国内经济环境和调控的影响，2012年宏观经济增长将在2011年的基础上进一步放缓。由于调结构需调低经济增长目标，同时目前通货膨胀率下降减轻了控通胀的压力，这决定了国内控通胀和保增长的压力实际并不大，这给房地产继续从严调控创造了条件。2012年房地产市场面临两个风险和考验。如果出于宏观经济下行和金融风险的考虑而放松调控，则会导致房地产投机增加，房地产价格上涨预期强化，会有报复性反弹的风险。因此，房地产调控政策要继续保持从紧。如果在房地产市场出现拐点以后，没有及时加以调整，继续强化行政性调控，则会导致房地产市场的“硬着陆”，会出现经济失控和衰退。
 

　　因此，房地产调控政策又要适时微调，保证调控政策的及时性、有效性。