买房前先给办房贷做个“体检”

    今年以来，中国人民银行已多次加息。虽然对于储户和理财产品投资者来说，加息是好事；但对于“房奴”一族，加息的滋味越来越不好受。因此，在你已经有贷款买房的打算时，就该先做个“体检”。

　　这几天，王先生为了帮父母买套改善型养老房而伤透了脑筋。原本他希望使用自己的公积金贷款，但是却被告知只能使用商业贷款。而在目前的情况下，要想从银行通过商业贷款买房，是件比较难的事情。

　　王先生当初在购买婚房的时候，并没有使用过公积金贷款，他也是为了今后有不便之需时，再动用公积金的。但此次公积金中心的有关工作人员表示，根据2010年11月住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。而根据上海市统计局和国家统计局上海调查总队《2010年上海市国民经济和社会发展统计公报》公布的本市城镇居民人均住房建筑面积，本市购买改善型第二套住房公积金贷款认定标准为低于34.6平方米(含34.6平方米)。王先生现在持有房产的人均面积超标了，当然就不能使用公积金贷款购房。

　　因此，在首次购房时，一定要用足公积金贷款的额度。值得注意的是，夫妻双方的任何一方在婚前使用过公积金贷款，婚后，即便另一方没有买过房，其公积金使用也会受到影响。所以，夫妻双方最好能同时使用公积金贷款购房，以用足额度。
 

　　对于已经贷款买房的投资者来说，提前还贷固然可以减少利息支出，但也并非适合所有市民。比如采用等额本息还款方式，还款期已经过半的市民就没必要提前还款。以一笔金额为60万元、期限为15年、贷款利率为7.05%的贷款为例，当还款期限到一半时，本金偿还了22万元多，只占总本金的37%，而利息偿还了26.4万元左右，已占到总利息支出的大约71%；而当本金仅余三分之一未还时，已经支付了利息34.7万多元，占利息总支出的93%左右。

　　是否值得提前还贷，应该根据房贷购房者的两个重要条件来判断：一是购房者目前的经济状况，尽管加息了，但是购房者的手头并没有多余的闲钱，即使遭遇加息，那也没有必要提前还贷，因为借贷的利率比房贷只高不低；二是依据房贷类型、已还贷时间、剩余利息支出、违约金支出等综合因素，购房者衡量提前还贷合不合算。

　　值得注意的是，以前不少购房者在申请首套房贷时享受了优惠利率，考虑到通胀的大背景，这样的利率实际上是很低了，货币的贬值速度远超出了银行的利率，所以根本没有必要提前还贷，不如此时选择做一些具体的投资，收益或更高。(斐翔)