售后返租要警惕

　　读者咨询

　　于先生来电咨询，2008年10月，于先生看到某开发商展示的样板房很符合自己的要求，房屋装修的各种设施均是高档产品，房屋价格也较理想，于是决定购买一套商品房，并与开发商签订了《商品房买卖合同》。2010年4月，于先生在办理商品房交接手续验收房屋时发现，厨房安装的橱柜和卫生间的洁具都与样板房所展示的不符。对此，开发商的解释是：样板房的橱柜和洁具是当时用来展示的，所以选择的是比较高档的产品，再者，双方签订的《商品房买卖合同》中并没有约定交付商品房的橱柜和洁具必须与样板房一致。开发商并称，如果于先生不按期接收房屋，对于延期办理收房手续的后果他们概不负责。

　　律师解答

　　本案涉及开发商交付的商品房与样板房不符的问题。

　　样板房是房地产开发企业为了便于购房者更好地了解所售房屋的户型、设备、装修情况而设立的。理论上讲，样板房只是房地产开发企业为了更成功地促销而采取的一种销售辅助手段，样板房并不完全等同于待售的商品房，但是为了保护购房者的知情选择权，《商品房销售管理办法》第三十一条规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

　　据此，房地产开发企业在销售商品房时设置样板房的，必须就交付的商品房的质量、设备及装修是否与样板房一致向购房者作出说明，如未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

　　本案中，如开发商在于先生选购房屋时，未就实际交付的商品房的橱柜和洁具与样板房不一致作出说明，则视为其交付的商品房与约定的不符。于先生有权拒绝接受房屋，要求开发商将商品房整改至符合约定的为准，并要求其承担其他违约责任。

　　警惕开发商“返本销售”和“售后包租”

　　读者咨询

　　朱先生来电咨询，2004年8月，朱先生与某开发商签订《商品房买卖合同》约定，朱先生购买开发商开发的门面房一套，双方并在合同中约定了房屋面积、房屋价款、价款支付方式及房屋交付时间等条款。同时，双方还签订《房屋回购保证书》一份，保证书约定：在朱先生按指定付款方式支付完房价款后，开发商保证自房屋交付之日起以每月2万元的价格向朱先生返还门面房租金，共计5年，并于2010年3月20日以原价回购朱先生所购房屋。

　　合同签订后，双方均按照《商品房买卖合同》和《房屋回购保证书》的约定履行了义务。但至2010年3月20日，朱先生要求开发商按约定价款回购房屋时，开发商却以种种理由拒绝履行合同。

　　律师解答

　　本案涉及开发商返本销售和售后包租的问题。

　　根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》第四十五条之规定，所谓的返本销售是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。返本销售和售后包租作为两种销售方式或促销手段，其表现形式为开发商对消费者许诺以潜在的利益，诸如“与著名商业零售机构合作、品牌与业主共享”、“核心商圈专业印钞机”、“十年带租约产权旺铺，80%投资回报”、“能下金蛋的金母鸡”等激动人心的描述，以吸引消费者。表面看来其似乎是一种市场行为，可以获得双赢的效果，开发商可以迅速回笼建设资金，消费者可以获得比银行利息更高的回报，保证自己在一定期限内的租金收益。但实质上是开发商的一种融资手段，含有一定的非法“集资”性质。

　　此两种销售方式对于购房者来说存在较大风险，一定要警惕开发商的此种承诺。一旦市场发生变化，开发商轻则兑现不了承诺而侵犯购房者权益，购房者得不到预期的升值回报甚至本息；重则引发“半拉子工程”、非法集资等恶性事件，造成购房者“钱房两空”。