售后返租要警惕

　　鉴于上述影响，建设部在《商品房销售管理办法》第十一条中，对开发商采取返本方式销售商品房和采取售后包租方式销售尚未竣工的商品房的行为均明确予以禁止，并在第四十二条中规定一旦开发商的促销行为具有上述两种特征，将由房地产管理部门对开发商处以警告，责令限期改正并可处以1万元以上3万元以下的罚款等行政处罚措施。

　　那么，本案中的朱先生如何维护自身的合法权益？在《商品房销售管理办法》明确禁止的情况下，朱先生与开发商签订的《房屋回购保证书》是否有效？朱先生能否要求开发商继续履行保证书？

　　首先应该明确的是，虽然朱先生与开发商签订的《房屋回购保证书》违反了《商品房销售管理办法》的规定，但因《商品房销售管理办法》是部门规章，不属于法律、行政法规的范畴，不适用于《合同法》第五十二条关于合同无效的规定，故《房屋回购保证书》应依法有效，朱先生有权要求开发商继续履行合同，并承担其他违约责任。同时，朱先生也可向房地产管理部门举报，要求房地产管理部门对开发商的行为给予行政处罚。

　　房价上涨要提高房租？

　　读者咨询

　　林先生来电咨询，2004年11月，林先生与徐某签订《房屋租赁合同》约定：林先生将面积为135㎡的房屋出租给徐某，租赁期限为10年，第一年的租赁价格为7万元，以后每年递增5%。双方并约定在租赁期间不得以任何理由调整租金。

　　现林先生认为房价普遍上涨，房屋价值已大幅升值，故想提高房租。

　　律师解答

　　本案中，林先生可就提高房屋租金事宜与徐某协商。

　　但如协商不成，林先生则无权擅自提高房屋租金。《房屋租赁合同》是其双方真实意思的表示，成立后对双方具有法律约束力，双方不得擅自变更或解除合同，双方应当根据《合同法》第60条的规定全面履行合同约定的义务。

　　私卖经适房，法律不支持

　　读者咨询

　　王先生打电话咨询，其与刘某是朋友关系。因王先生户口不在郑州，不符合购买经济适用住房的条件，而刘某具备购买经济适用住房的条件，且无购买经济适用住房的打算。王某遂与刘某商量，以刘某名义为王某申请经济适用房。

　　两人并为此签订《房屋转让协议》约定：刘某将申请到的经济适用房转让给王某，王一次性补偿刘某2万元钱，房屋使用权和所有权归王所有；刘某无条件协助王办理房屋转让等事宜。协议签订后，刘某顺利购买到经济适用房一套，并按约定将经济适用房交给王某占有和使用，但双方并未办理房屋过户手续。后刘某将王某告上法庭，要求王先生返还上述房产。

　　律师解答

　　本案涉诉房屋是经济适用住房。经济适用住房不同于一般的商品住房，其是针对中低收入家庭建设的政策福利性住房，一旦允许购房者随意对经济适用住房进行交易，将会损害其他符合购房条件人的购买权，进而损害到社会公共利益。

　　而《经济适用住房管理办法》第三十条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。由此可知，经济适用住房的购房人只有在购买此房屋五年后，才能对房屋进行买卖。

　　本案中，刘某与王某在购买经济适用住房时即是以合法形式掩盖非法目的，且其签订的《住房转让协议》也损害到社会公共利益，根据《合同法》第五十二条之规定，《住房转让协议》应属无效，王某应将房屋返还给刘某。

　　至于合同无效后的处理，根据《合同法》第五十八条之规定，《房屋转让协议》无效后，刘某应返还王某支付的2万元补偿款和房屋价款，并结合双方的过错程度赔偿对方因此遭受的经济损失。

　　对于刘某的行为，将由房屋管理部门根据《郑州市经济适用住房管理办法》第四十四条之规定给予行政处罚。