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房屋优先购买权是什么?哪些人可以享受

2018-05-08  平顶山房产网[www.pdshouse.com]  来源:平顶山房产网  编辑:阑山  字体:T | T
  二手房买卖过程中,如果房屋交易没有经过优先购买权所有人的同意,那么房屋合同是无效的。因此,在买二手房的时候,购房者一定不能忽略了房屋的优先购买权。可是大多数人并不知道房屋优先权到底是什么?也不知道房屋购买优先权的使用范围是什么?下面就让小编给大家详细的讲解一下吧!
  
  一、什么是房屋优先购买权?
  
  房屋优先购买权是指特定人依照法律规定或合同约定,在同等条件下,享有优先于他人购买该房屋的权利。
  
  二、哪些人具有房屋优先购买权?
  
  1、承租人
  
  也就是房屋的租户,相关法律规定:房屋所有权人出售出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权。
  
  2、房屋共有人
  
  即共同拥有房屋产权、享受权利及承担义务的人。相关法律规定:房屋所有权人出售共有房屋,须提交共有人同意的证明书,在同等条件下,共有人有优先购买权。
  
  3、原产权单位
  
  主要是指个人以标准价购买的公房原产权单位,相关法律规定:职工以标准价购买的住房,一般住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买权、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买权、租用权。
  
  三、如何认定房屋优先购买权?
  
  根据法律规定:优先购买权规定在同等条件下才能行使。这其中的“同等条件”通常包括总价款、支付方式、支付时间、交房时间、亲属关系等各种因素。在其中一项条件不满足的情况下,优先购买权都是无法执行的。
  
  举个例子,老王有套出租的房子想要出售,客户小李愿意出300万购买这套房子,因租户有优先购买权,老王就去征求租户小刘的意见,但是小刘只愿意出280万购买这套房,老王最后就把房子卖给了客户小李。案例中就是不满足“同等条件”中的“总价款”这一项,所以租户小刘就没有办法行使自己的优先购买权。
  
  四、共有人和承租人谁更有优先权?
  
  在同等条件的情况下,如果产权共有人和承租人同时主张行使优先购买权,那么按照实际操作,房屋共有人将会优先于承租人行使优先购买权。
  
  五、遇到优先购买权时如何处理?
  
  “优先”主要指时间上的优先,优先时间一般规定为3个月。在同等条件下,只有在承租人和共有人都放弃购买之后(须让卖方出具证明材料),才可以将房屋出售给他人,买卖双方才能进行合法的房产交易。
  
  六、什么情况下法律不支持优先购买权?
  
  1、房屋共有人行使优先购买权的;
  
  2、卖方将房屋出售给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
  
  3、卖方履行通知义务后,但承租人在十五日内未明确表示购买的;
  
  4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记。
  
  买二手房的时候,购房者一定要看好房屋是否有承租人、共有人或者是否存在原单位等,如果有的话,需要先取得对方的同意(需出具同意声明),若没有,就无需担心了。

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