二手房买卖避税有风险

    “小姐，你如果诚心想买房子，在税收方面我可以帮你避税。”老陈是一家小房产中介的业务员，为了促成这笔买卖，他已经忙乎了半个小时。随着新政的出台，他提出的避税方法对买卖双方都很有吸引力。

    据了解，6月1日开始的5年内转手全额征收营业税的新政，对目前二手房市场已产生较为明显的影响。其中不少人想到了一些“良策”来进行避税，但律师指出“风险很大”。

    “以租代售”隐藏风险

    记者与老陈攀谈起如何买房，他向记者推荐了某楼盘的一套二手商品房，房主报价80万元。他给记者算了一笔账：现在房主的报价一般都是净价，其他税费都要由买家来承担，包括5.5%的营业税、1.5%的契税、1.4%的中介代理费，也就是说，如果买下这套80万元的二手房，买家实际要付的是近86.72万元。

    他所谓“避税”的方式，就是这套二手商品房的户主已经领了房产证3年多的时间，“要不您就先签合同付款住下来，等过1年多满5年了再去办过户手续，这样几万块钱营业税就省了。”老陈说。

    这些听起来对买卖双方都有利的所谓“避税”方式究竟可不可取？律师认为，这些“钻空子”的做法暗藏法律风险。

    律师介绍说，有的买卖双方甚至签了合同后去公证处公证，并写明买方在房产证过户后才交齐所有房款，但即使这样依然不能避免风险。因为我国房地产法律规定，房产证是房地产纠纷中房屋所有权的第一证据，而购房合同只是次要证据。一旦在此期间卖方又把房产证拿去抵押或贷款，购房合同是无法保证买方利益的，即使经过了公证的合同，也不具备对抗第三人的法律效力。

    记者在采访中了解到，除了这两种方式外，有的房地产中介公司还推出了“租售两全”的所谓“避税”方式。“租售两全”则是卖方直接把房子交给中介出租，中介按年支付房主租金，等购房时间满5年后，中介可将此房卖掉，而租金则可以充抵购房款。

    律师建议，这些方式都是在没有办理产权过户的情况下进行的，因此双方都有随时毁约的可能，而一旦出现某一方毁约，显然都会给另一方造成损失和麻烦。

    “新政”出台想毁约不行

    记者从一些房屋中介机构了解到，新规出台之前，许多购买了二手房不足两年的房主为避营业税，往往与买方签订先付款交房，待两年期满后再办过户的合同。新规出台之后，买卖双方都面临着一个新问题，那就是一大笔营业税谁出？卖主肯定想把营业税转嫁到买主身上。而如果买主不同意，卖主能以新政策出台是不可抗力为由撕毁合同吗？

    业内人士告诉记者，这种情况在二手房买卖中并不少见。那么，如果签订上述类似合同的二手房买卖双方最终不能达成协议，卖主以新政策出台为由拒绝过户并要求合同作废可以吗？律师认为，如果买卖双方在签订的合同中没有出现“为规避税收”这样的违法字眼，而只是约定一段时间后过户，则该合同不违反法律规定，是合法有效的。当国家出台新政策后，买卖双方的目的就落空了，这时产生了分歧。在双方不能就修改合同达成一致的情况下，该合同应继续履行。卖主不能以新政策出台是不可抗力为由主张合同无效。

    律师进一步解释说，因为营业税是针对卖主征收的，新的税收政策并不能导致合同无法履行或对合同产生重大影响，只不过是卖主多交了税，所以国家出台新政策不是不可抗力。即使卖主因为交营业税而没有在二手房买卖中赚到钱，也不能撕毁合同，因为这是逾期过户带来的风险，这种风险只能由卖主承担。卖主如果不按期过户，买主可以以合同违约为由将其诉到法院。如果卖主在败诉后仍不过户，法院还可强制执行。

    迟延过户风险大公证处拒绝公证

    “可以先通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满五年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳房产交易价格5%的营业税和相关城市建设税及教育附加费。”近日，市民林小姐看上了一套两年内二手房，卖主理所当然地这样对她说。