中国楼市的深度分析一：买房风险比想象的要大

    还有人提出新的年轻人对住房有持续的刚性需求。实际上，情况并不像人们的想象。1970年时，我国的总和生育率为5.8，到1979年时已经降到2.75。1980年，我国又推行更严格的计划生育政策——“一对夫妇只生育一个孩子”。到2000年时，我国总和生育率下降到1.22。这个数字开始没人信，但是，其后几年的人口数据变化清楚地应证着这一个数据。我国10年间小学生数量下降了3051万。今年很多省份高考人数也开始下降，也从侧面说明人口结构已经逐渐变化。人口结构的变化对整个市场供求有深远影响。

    从上个世纪90年代开始，上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。

    而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。

    房价只会不断因折旧而贬值，溢价的是房屋下面的土地。无论房地产价值处于什么阶段。只有黄金地段的土地才具有稀缺性，才具有投资价值。爆炒垃圾地段唯一的结果就是让自己血本无归。看看3年内越南胡志明市、俄罗斯莫斯科地产市场的历史变化，很容易理解这一点。

    文中还提到“10年信贷政策已经在高层声音中传达的很明确，继续执行适度宽松的货币政策和积极财政政策不会改变，10年仍然是高量的信贷释放，09年上半年的形势必将重来。”这种想法很幼稚，最近的经济刺激计划是临时性的，银行里的钱也是有限的，现在的经济政策不出两年就会将银行的钱掏空。任何一个脑筋正常的领导人都不会在经济复苏以后继续每年将10万亿的资金投入市场。我国现在每年GDP刚超过30万亿,10年贷款按文中的预计要超过100万亿。这种滥发货币的行为会产生什么后果，建议大家参考津巴布韦的现状。另外，现在全球都在大发贷款，通货膨胀在所难免，现在只能寄希望于实体经济在通胀到来之前恢复到一个较好的水平。这个是英国金融时报的评论：中国不良贷款令人担心

    另外一点，现在商品房空置和买下没有入住的现象非常普遍，很多房屋都没有装修过，自买下空置数年。自住房屋一般情况下比较稳定，市场波动时不会有大量房屋被推向市场。但是现在空着的房屋会在价格下跌时大量进入市场。我在西宁看到完工1年多，入住率低于10%的小区。供求紧张部分上是一种假象，市场上推迟开盘，假按揭屡见不鲜。由于多数人预期市场还是向上，还是继续选择持有，现在市场上没有很多商品出售。资本市场向来是追涨杀跌，一旦市场剧烈波动，必然有巨量房源被推向市场，在回到其固有价值前很难得到支撑。一旦回归的过程启动，没有什么因素可以阻止它。有人会说，政策会托市，但是，国家的力量不是无限的，涨到一定程度政府也没有足够的力量去维持。