房屋质量问题频出谁之过? 购房者应对"三大策略"

    值得一提的是，即便有上述问题的存在，如果现场监理和竣工验收双双得到强化，房屋也不会出现如此众多的质量问题。但恰恰这些环节并不“硬朗”，一些开发商更是依赖灰色手段在这两大关键环节蒙混过关。 

    保障房屋质量亟须三大推手

    针对上述影响房屋质量问题的深层次原因，专业人士建议，各级政府和立法部门应从逐步推行建筑业农民工持证上岗、完善房屋质量监理和验收责任追究机制、强制推行房屋销售规范化合同等方面着力，加强对房屋建设中的质量监管机制以及房屋售后质量追溯机制的建设。

    第一，商品房销售合同应强制推行当地主管部门发行的规范合同。山东省消费者协会投诉部副主任牟刚认为，与保障消费者维权相比，提高房产交易前的预防意识更加重要。而最主要的预防方式，便是依靠规范化合同对开发商进行约束。多年从事房产纠纷研究的济南市人大代表傅强建议，对于确需更改合同的，更改部分应报主管部门审批通过，主管部门对于显失公平的变动或补充条款应在互联网上公开予以警示。此外，鉴于房地产预售制度对房屋质量产生的不利影响，国家应加大对现行房地产投融资体制改革的力度，并尽快取消房地产预售制度。

    第二，通过立法完善房屋质量监理和验收过失的责任追究机制。周长鹏建议，法律应当严格界定房屋质量监理和验收部门责任，对于质量不合格的商品房，应当依法追究监理和验收部门责任。当前，监理过失赔偿成本不超过监理人服务费用，震慑作用不大；而对验收部门的过失追究更是十分少见。应加大对监理和验收过失的处罚力度，避免将交易后的房屋质量风险完全转嫁给购房者。

    第三，政府应当加强对于从事建筑工作农民工的培训，并逐步实现建筑工人全部持证上岗。王民生建议，在推进建筑工人持证上岗的过程中，一方面应出台法律法规，明确建筑工人全部实现持证上岗的时间表；另一方面，通过政府补贴学费等方式，支持和引导农民工通过学习实现持证上岗。

    购房者应对房屋质量问题“三大策略”

    面对层出不穷、大大小小的房屋质量问题，山东省房地产协会常务理事周长鹏、山东省消费者协会投诉部副主任牟刚等专业人士建议，购房者可以根据购买房屋所处阶段的不同采取“三大策略”。

    购前策略：对于正打算购买商品房的消费者而言，首先是尽量选择现房而不是期房，一般而言，现房价格虽然比期房价格略高，但通过邀请专业人士现场验房，可以最大限度地避免购买到质量不合格的商品房。此外，还可以通过访问已经在同一楼盘购房的业主，了解楼盘的质量状况和使用状况。

    购中策略：如果一定要购买期房，可以在购房合同中与开发商约定，在验收环节邀请专业人士与开发商、施工方、监理一起对房屋质量状况进行全面验收，发现问题及时进行整改或是办理退房手续。一旦等到收房后发现问题，这时候建筑方“大部队”往往已经撤出，而许多房屋问题只通过小修小补是难以得到彻底解决的，有可能影响到购房者一辈子的正常居住。

    此外，全国各地都有不少开发商采取先缴钱再填写相关表格和文件，甚至让购房者签署《房屋验收交接表》后交钥匙的交房程序，签署《房屋验收交接表》就意味着购房者对房屋质量已经认可，这种颠倒“验房收房”程序的恶意诱导，往往让购房者面对房屋质量问题“把苦水往肚子里吞”。因此在收房时一定要看清收房程序，把握住“先验房再收房”的主动权。

    购后策略：即便如此，仍有部分购房者是在收房后乃至入住后才发现房屋存在的某些质量问题。面对这样的情况，如果该质量问题在同一楼盘中带有一定的普遍性，建议及时联合业主进行维权乃至诉讼，通过集体力量达到完善房屋质量的目的。从近几年各地有关房屋质量诉讼的情况来看，集体诉讼获胜的成功几率还是相当高的。