买房常识与置业投资的注意事项之二

    为了控制投资性购房行为带来的楼市泡沫,北京、大连和杭州等地银监局分别重申,二套房贷首付比例不得低于40%,并且不能享受贷款利率优惠。下半年,如果投机性需求过度挤占市场、推高房价,国家有可能通过加息、收紧二套房贷等手段来抑制房价的过快上涨。如果利率从基准利率的70%上调到110%,将会对投资性需求产生较大影响。因此,二手房贷款政策的走向将成为影响房地产市场销售的重要因素。

下半年房地产市场二大发展趋势

    一是房地产投资有望继续反弹。虽然目前房地产投资增速仍处于历史低位,但受销售回暖和政策支持等正面因素拉动,未来房地产开发投资有望继续回暖,房屋新开工面积负增长情况将有所改善。首先,房价上涨和销售回升是推动开发投资增加的主要动因。其次,房地产开发企业资金状况的好转为投资恢复奠定了较好的基础。上半年,房地产开发企业资金来源23703亿元,同比增长23.6%,增速比2008年全年提高21.8个百分点,比一季度提高14.4个百分点。其中,个人按揭贷款增速逐月加快,扭转了2008年负增长的状况,同比增速达到63.1%。第三,为应对国际金融危机,扩大国内需求,今年5月份,国家下调了商品住房资本金比例,其中,普通商品房项目投资的自有资本金比例从35%下调到20%,这是13年来的首次下调,将降低行业融资门槛,增强开发商的投资能力,促进房地产投资增速回升。第四,有限的库存将鼓励开发商加快投资。今年上半年,房产销售的骤增大大减少了房屋库存,而有限的库存将鼓励开发商加快投资。

    二是房价出现反复的可能性较大。当前,我国房地产销售暴增、房价大幅反弹是货币流动性过多、通胀预期明显、政府救市政策的刺激以及2008年被抑制的需求集中释放等多种因素共同作用的结果。由于世界经济走势仍不明朗、我国经济整体还处于恢复期,企稳回升的基础还不稳固,就业形势比较严峻、居民收入预期不乐观,因此,自住型需求对房价的承受能力是有限的。

    面对房价高涨,部分刚性需求已经开始观望、萎缩。投资性购房者的进入虽然带来了市场的暂时繁荣,但是这部分资金流动性大,来得快、撤得也快,不可能成为房地产市场的主力。

    因此,目前房地产市场热销的局面难以长久维持,在房价大涨的同时,市场风险也在不断积累,如果房价反弹幅度超出购房者的心理预期,楼市将进入新一轮调整,市场波动和房价反复的可能性在加大。