购房宝典之一探二算三查四验

一探
　　探开发商的信用和资金情况

    开发商的信用情况

　　最简便的方法是登录当地的以房地产为主要内容的网站中的“业主论坛”，从这些论坛中，你会了解到已经购买了你选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。

　　开发商的资金情况

　　真正拥有投资房地产所需的法定最低资本金的开发商是不多的，拥有投资总额25%的资金实力的开发商更是屈指可数。绝大多数开发商玩的是银行的贷款、购房人支付的订金和首付款。

　　探开发商的“五证”

　　期房销售的“五证”是：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和(内、外)销预售许可证。

　　现房销售的“五证”，各地不一。有些地方的现房销售已经取消了销售许可证(如北京市)，代之以开发商领取的产权证(俗称“大产权证”)，有些地方的现房销售仍然必须具备销售许可证。现房销售的“五证”一般是：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和开发商领取的产权证。

　　“五证”中最重要的是国有土地使用证和建设工程规划许可证。

　　国有土地使用证

　　查看国有土地使用证时需要注意的是：(1)该证是临时的国有土地使用证，还是正式的国有土地使用证；(2)国有土地使用证的附图。

　　区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是：盖有“有偿土地使用证专用章”的是正式的国有土地使用证，盖有“临时土地使用证专用章”的是临时的国有土地使用证。

　　建设工程规划许可证

　　查看建设工程规划许可证，重点要看的是工程规划许可证的附图。看工程规划许可证附图的目的在于：

　　(1)确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置。

　　开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、学校等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。只有建设工程规划许可证附图范围内的才是你将来居住的小区的总体环境；在建设工程规划许可证附图范围之外，只是开发商设想的蓝图，有的甚至连“设想”都不是，纯粹是开发商为了诱惑购房人所做的误导性宣传。

　　(2)确认锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑的所在位置。

　　有些购房人在收房时才发现锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑与其购买的房屋之间的距离令其无法接受。在签署认购书或签订购房合同之前弄清这些公共建筑所处的位置有助于你选择房号。

　　二算

　　住在繁华的大都市，拥有一处舒适、温馨的理想居所，这一定是每个爱家的女人的梦想。但是，从签下一纸售房合同开始，各类名目繁多的收费通知就不断拥来。那么，买一套心仪的房子到底要砸多少钱？这个问题，是心细的女人要“心知肚明”的哟。

　　“购买税费”：房款之外的大头开支

　　除去容易计算的大头开支———“购房款”，向房管局、税局交纳税费便是房款中首当其冲的款项了，主要包括以下几项：

　　———契税：金额是房价的1.5%，交易鉴证时交一半，入住后拿房产证时交另一半；

　　———印花税：金额为房价的0.03%，在交易鉴证时交纳；

　　———交易管理费：一般是每平方米3元，也在交易鉴证时交纳；

　　———房产证工本费：5元到20元不等，如果产权人不只一位，则副本会另外收费，每本5元。

　　此外还有权属登记费、测绘费等费用，合起来一般是500元到800元之间。

　　以100平方米、房价为40万元的房屋为例，这一部分的总费用为7000元左右。

　　●提醒：这些费用一定要在法定时间里交纳，什么时候该交一半，什么时候该交另一半，一定要在合同里注明，不能听从发展商的要求。否则，业主的合法权益就会被侵害，或在日后产生一些手续上的麻烦。

　　银行按揭费用：最为烦琐的一笔数额数

　　现在，大多数人买房子都会选择在银行办理按揭的付款方式。银行按揭主要包括：

　　———保险费：它的算法有新旧两种，专家认为最新的是最科学的，对业主有利，计算方法是：贷款额×1.2倍×千分之一×年限×折扣；