置业提示：房产“小鬼当家” 风险知多少

    孙老伯去世后不久，两个儿子商量要把房屋转手卖出去。但是，由于房产证上有一位户主是未成年的孩子，所以在变卖房屋时公证机关不予公证，房屋过户手续也迟迟办不下来。现在这事已拖了一年多，房屋依然空置在那里，卖不出去。

    几年前，林先生夫妇以自己16岁女儿的名义买下一套百余平方米的住房，多年来三口之家一直住在里边。如今，女儿已经成年并交了男朋友。不久前，女儿的男朋友生意上遇到困难急需用钱，在林先生和太太都反对的情况下，女儿还是擅自将自己名下的房产抵押出去，支持男朋友的生意。但不久后，女儿男朋友的生意彻底失败，林先生全家陷入无家可归的尴尬境地。

    一气之下，林先生将女儿的男朋友告上法庭，要求其偿还自家的房屋。但法院认为林小姐已经成年，有权利处置自己名下的财产，最后林先生的起诉以失败告终。

    “娃娃房”为何如此麻烦

    法律专家指出，“娃娃房”虽属长线投资，但其中的法律隐忧不少。

    根据我国目前法律的规定，父母为未成年子女购房后，该房屋便成为其个人财产，父母无权擅自处分。即便是为了未成年人的利益而出售或抵押房产，父母也须提供合法证据。否则，日后一旦孩子提出异议，认为父母侵犯其合法权益，不但可以要求父母承担赔偿责任，而且房产中介公司也要承担连带责任。

    我国《未成年人保护法》明确规定，父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。为了保护未成年人的合法权益，未成年人所有的房屋不能随意转让、交易。有关房屋的处置行为必须有利于未成年人的利益，如未成年人出现重大疾病需要治疗、孩子需资金出国留学等，方可出售。且出售所得款项必须全部用于抚养未成年人。

    另一方面，“娃娃房主”作为“房屋权利人”却又不能真正行使某些权利，因为未成年人属于无民事行为或者限制民事行为能力的人，许多事项仍然需要其监护人来完成。

    其实，“娃娃房主”的父母不要说将房屋完全登记在子女名下，即便他们自己也是房屋共有权人，在处分房屋时仍会遇到很多麻烦。比如在办理抵押时，我国法律明确规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。虽然司法解释规定，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。但这仍然不能解决“娃娃房”所遇到的问题，因为规定中的“同意”、“提出异议”应以当事人具有完全民事行为能力为前提，而未成年人不具备完全民事行为能力。

    由此可见，一旦将房产过户到未成年子女名下，父母就只能充当监护人的角色，而无处理子女财产的权利，如果监护人要在子女未成年时将房产出售或抵押出去，程序上会相当困难；如果夫妻离异，则有可能会在财产分割问题上遇到法律纠纷。所以，家长们在购买“娃娃房”时，应当充分考虑将来的种种法律风险，慎重作决定。