买二手房户口要当心 专家:注意三个方面要点

　　房子很快过户了，但上家的户口却迟迟不能迁出，张先生很着急，多次与上家协商，但上家也很为难。原来，上家是准备到外地工作，在上海仅有这一处房产。根据相关政策，上家的户口无法迁出该房产，因此，张先生儿子的户口当然也就无法迁入。双方最后实在没有办法，只能付诸法律。法院最后裁定上家依合同中约定的“上家若不能在约定时间迁出户口，将承担***元人民币的违约金”的条款而一次性支付给张先生5000元补偿。但上家的户口依旧没有办法迁出，张先生的儿子还是上了现户口所在地的小学。对此，张先生很懊恼没有问清相关政策就贸然买房，结果不仅目的没有达到，还找了一堆麻烦。

　　据有关专家介绍，张先生还算幸运，至少他可以住进买下的房子。现实中，还碰到过买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，交易似乎就此圆满结束。但在不久之后，卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名，主张其对争议房屋具有居住权，因此拒绝搬出。如此一来，购房者虽然名义上取得了房屋的产权，但户口“阴影”却挥之不去，谁也不愿意自家的房子里装着陌生人的户口。如果碰到卖方共同居住人以户口为由拒绝搬出，则情况会更糟，买方花费巨资买来的房子只能看，不能住。

　　为了避免因户口问题而引发房产纠纷，专家认为，买方一定要做好以下几个方面的工作：

　　第一，要求卖方出示户口本，并复印留存。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷：一方面，户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况，而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能；另一方面，户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。

　　第二，在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的，买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的话，买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话，则房屋的户口即可能存在问题。

　　第三，就户口问题进行协商，约定适当的付款方式和违约责任。户籍问题的事后补救是非常困难的，买方必须在纠纷的预防上下足功夫。

　　在签订购房合同时，应当把握两点：一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。买方应当时刻牢记：花钱买的不仅仅是一处产权无争议的房屋，还应当是一处户籍无争议的房屋。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。