物权法审议成热点 二手房如何计算土地使用年限

目前，正在召开的“两会”中，《物权法》的审议成为了众人关注的热点。据了解，《物权法》草案已历经七审，这在新中国的立法史上还是第一次，足见立法的谨慎态度。而对于普通老百姓而言，在《物权法》中与其切身利益相关联，最重要的一点即是房屋所有权问题。通常情况下，购房者在购买房屋后，其房屋所有权归个人持有，但是土地所有权却是归国家持有的。一般住宅的土地使用年限为70年，那么，规定中的这70年土地使用年限，在房屋买卖之后该如何计算？“我爱我家”房产专家为您解答：

一、土地使用权年限的界定：

根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。北京市房屋土地管理局在关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的通知中关于土地出让年限的确定：钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年限最高不超过70年；砖木结构的房屋，其土地使用年限最高不超过50年。依据上述规定：住宅用地最高年限不超过70年。

二、土地使用权的出让与划拨分类。

土地使用权最主要的两种获得途径分为，一是，出让土地使用权；二是，划拨土地使用权。

（1）土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让取得国有土地使用权的，是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。

（2）划拨土地使用权：是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。 前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校、医院、军事用地，国家机关办公用地、公路，国家重点建设工程、国有企业等。

除此之外，土地使用权还可以转让、出租和抵押，但是要根据房屋的不同情况而具体认定。最终，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。当然，土地使用者也可以申请续期。需要续期的，应按照相关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。