巧买二手房绕过投资弯路

　　市场热销的二手房往往有着新楼盘无可比拟的优势，这使得这些二手房并不因为“二手”而跌价，反倒是居住、投资两相宜的购房首选。一般说来，具备这些优势的二手房往往位于中心区域，能享受到便利的交通服务，周边各项配套设施齐全，这些楼盘日久渐旺。

　　这些二手房经再次买卖，买家所要考虑的就不仅仅是关于房屋的单一价格了，因为，这些房屋往往具有一定的年份，其内部的装修以及家电设施都是投资者应该追加考虑的，二手房买卖中，一些买家往往会认为二手房有装修，可以省去额外的装修钱，但是，事实却并不是如此简单。

　　汇诚地产分行经理雷阳在分析二手房买卖涉及的成本问题时告诉记者，买二手房时，买家很少能顾及到二手房的装修费用，虽然一些二手房连同装修一并出售，但是，对于房屋的装修费用，买家还是要计算入购房成本。“因为装修的个性化差异太大，购买二手房不可能不去改动原有的装修，这笔费用往往是被忽略的。”雷阳说。

　　华厦地产总经理毛绪斌说，很多投资者购买二手房，目的是用于放租，那么就得提前考虑租给什么样的人群，他们该支付怎样的租金，甚至包括该楼盘物业管理的档次、社区的大环境等等，这都是和房屋租金直接挂钩的。那么该房屋的装修是否要改动，或者要重新装修以便租个好价钱，这些成本要纳入房价成本之内，所以，投资二手房并不简简单单是买房成本，还要计算怎样才能达到其最有利的租金回报，这就需要考虑装修成本的核算。

　　出租尽量减少空置期

　　投资者购买二手房，很大程度上是看重其地理位置，期待这些地段能够有更大的升值空间，而在等待房屋升值的过程中，将房屋用于出租，这是非常好的方法，可以提高资金的投资回报率。

　　中介行业中，给投资者计算投资回报率，往往要在房屋总成本中加上三个月的房屋空置租金费用，这是考虑到投资者一年中出租房屋时可能留有的空置期。毛绪斌告诉记者，投资者购买二手房有两种情况，一种是单纯靠房屋升值获取交易差价来赚钱，这种往往都是短线投资。但更多的投资者购买二手房是倾向于长线，即边将房子放租边等待升值，而且这种情况是居多的。一般说来，房屋出租每个月的回报率不低于8％，每年的回报率不低于6％，这才值得投资。所以，房屋空置期在计算回报率时就显得很关键，投资者应该尽量减少出租房屋的空置期。

　　雷阳告诉记者，特别是一些高档小区的二手房，如果空置期太长，无疑是增加了资金积压的负担，空置期内的物业管理等费用，又是不可避免的。“我接触过一单租赁业务，当时客户的报价是租金每个月2700元，而业主一定要收取2800元租金，此前，该房屋已经空置了两个月，如果再空置一个月，业主至少还要亏2700元，但业主减少100元租金放租，一年下来只损失了1200元，从这一角度分析，业主还是赚了1500元。从这一事例可以得知，二手房出租，缩短空置期还是非常重要的。”

　　税费增加清醒对待

　　以往东莞二手房交易量不大，交易税费收取也很规范，所以一直以来，在东莞购买二手房投资相对稳健。但是，2006年一系列关于房地产市场的新政施行，针对二手房交易的几条重税一下子将二手房交易推向困境。

　　在新政出台前，以东莞市区内一套3~5年楼龄、每平方米单价在3000元、两证未出的二手房交易为例，办理一手房产证需要缴纳1.5%的税费，过户办理二手房产证再要缴纳1.5%的税费，加上3％的中介公司提取佣金，再加上评估费、交易费等，总共也就收取房款6%~7％的费用，这与其他城市相比已经是比较高的费用了。然而一系列新政出台后，营业税、个税等等的增加，使得现在交易一套同等条件的二手房，至少要缴纳房款11.5％的费用，如果以200平方米大面积的房屋计算，缴纳费用可能达到16%~17％，这是一笔不小的费用。

　　二手房投资范围更集中

　　2006年新政中，对开发商今后建房的户型面积提出了90/70的硬性规定，即开发商今后开发的楼盘，90平方米以下的户型要占开发总量的70％。这就意味着新的一年中，市场上面市的中小户型房屋数量要大大增多。一直以来，东莞两房左右的户型房屋偏少，所以在二手房租赁方面，这种户型房屋有很好的市场，随着中小户型的增多，这部分的二手房投资压力也将增大。