土地增值税新政抬高房企成本 开发商遇成本压力

“酝酿了多时的土地增值税清算制时代看来是真的来了。”昨天，招商地产上海分公司一位高层人士感慨，就在昨晚，国税总局发布《关于房地产  开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》），进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。

房地产业内表示，房地产企业大多项目的开发成本将增加。

从“预征”步入“清算”时代

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。

具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。

但是，因为此前对房地产开发成本（即可扣除项目）的确定方法不详，又有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。“目前各地土地增值税征收多采用预征收制，即便是预征，也是近几年才真正贯彻的税种。”一位南京开发商称。同时，因为该税种为地方税种，土地增值税目前在各地的征收标准不一。例如，南京普通商品房预征标准为销售金额的1%，商铺为2%，高档别墅为3%。而上海开发商则表示，大多数开发项目的预征额为房屋销售价格的1%。

但是，根据昨天发布的《通知》精神，由于细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，这将标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。

违规门槛同步抬高

《通知》规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。业内人士特别指出，这一要求避免了开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值的情况。

关于土地增值税的核定征收范围，《通知》称，对于因未设置账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱或者资料不全等造成的难以确定转让收入或扣除项目金额情况，以及未按照规定期限办理清算手续、逾期不清算等行为，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

开发商遭遇成本压力

在土地大幅度升值的市场情况下，土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来成本压力。此前就有开发商向记者透露，为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加，本应该结算销户的房地产开发项目公司多采取放任搁置的办法。万科董事会秘书肖莉也坦言，一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006三年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万，再提高到3个亿。

但是，也有开发商称，有清算就有补交和退税两种说法，即开发商的预先缴税额如果低于最后清算出来的应缴税金额，开发商需要补交税款，但如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额，则需要退税。“近三年来，开发商拿地成本已经很高，如果计入扣除金额，增值率其实不高。”一位开发商称。

而根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，可免征土地增值税。