开发商究竟有哪些“损招”?购房者又该如何避免上套?本报特地遴选近期发生在杭州楼市中的热点维权事件,希望读者能从中吸取一点经验教训,在自己的购房之路中少走弯路。
点评:当交付实景与楼书等宣传资料有出入,开发商往往会以“楼书不具备法律效力,以合同约定或实际交付为准”为由,拒绝业主的合理诉求。事实上作为合同要约的一部分,楼书、沙盘等自然具备一定的法律效力,否则开发商就可以不负责任地随意宣传。这一事件中,表面看上去是“门”变成“窗”,但事实上是涉及规划的较大调整——有门的阳台要计算一半面积,成了设备阳台后却不计算面积。购房者可根据楼书等宣传资料,要求开发商兑现销售时的承诺,追究相应的违约责任。这一类事件,保留楼书等文字资料,或者销售员的录音,对日后维权至关重要。
销售隐瞒“不利因素”
近期城北多个楼盘,因为销售过程中向购房者隐瞒“不利因素”,而陷入了业主集体维权的漩涡之中。
如果楼盘周边有垃圾焚烧厂、污染企业等,这些显然都会降低楼盘品质。近期困扰城北楼盘的不利因素,主要是变电站、高压线等。基于对高压线和变电站辐射危害的认识,大多数购房者显然是颇为忌讳。虽然有些楼盘的销售在前,高压线和变电站的施工在后,但是业主认为开发商已经提早知道相关的规划,却在销售时向他们刻意隐瞒,具有不可推卸的责任。
此外,也有一些个别楼盘,会隐瞒地块的一些历史情况(比如之前市化工厂,土壤具有一定的毒性)或者土地使用年限等。
点评:按照目前的相关规定,开发商必须如实告知楼盘周边的一些不利因素,并在售楼处的显著位置张榜公布,这是开发商应尽的告知义务。目前杭州大多数开发商对这一规定的执行情况还算不错,从而避免了日后的一些纠纷。购房者下单之前,一定要注意查看公布在售楼处的不利因素清单,对这些不利因素有一个正确理性的认识。但现实中由于一些不可控的原因,致使不利因素在开盘之后出现,成了难以化解的矛盾。当然,有一些施工规划,开发商是完全有条件提早获知的,如果有意隐瞒的话,显然是没有尽到告知义务,购房者可要求开发商承担相应责任,弥补相关损失。
降了价品质也大降
从去年下半年至今,杭州不少楼盘,交付过程中都出现了较多的质量问题,引发多起业主集体拒绝收房事件。这其中,不乏有一些2012年的降价楼盘,因为大幅降价而严重影响到了楼盘品质,遭到业主强烈不满。
由于地价以及税费是房地产开发的刚性成本,部分开发商在降价之后为了控制成本,就不得不在建筑材料上做文章。一些惯常的做法是,换用中低端材料,就比如把石材干挂改为真石漆,无疑降低了楼盘品质。此外在一些楼盘配套上,比如原先承诺的泳池、网球场等,也往往因为要控制成本而一笔勾销。城西某楼盘甚至被业主发现钢筋保护层厚度不达标,不再是品质问题而是安全问题。之江某楼盘则因为出现严重渗水现象,遭致业主诟病。
点评:开发商因为市场形势变化而进行降价,这是一种正常合理的市场行为,本无可厚非。但是,即便是降价,也应该保证楼盘应有的建筑质量和品质。向购房者承诺的一些建筑材料以及一些配套设施,不能因为降价了而随意进行调整,否则就是违约,尤其是严重损害到了降价之前的购房者的利益。购房者完全可以根据开发商先前的销售承诺,要求开发商履行承诺,如果没有履约则可要求承担相应责任或者相应赔偿。当然,对于一些品牌口碑不太好的开发商,购房者切忌贪小便宜或者从众心理,不能因为楼盘降价了而一哄而上。事实证明,小品牌开发商大幅降价的楼盘,出现质量问题的概率颇高。
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