二手房交易门道多 教你如何鉴别房地产中介

　　提醒：意向(诚意、订)金本来是可退的，它应该由中介公司保存；而定金是付给房屋出卖人的。应该交给出售人。问题在和中介公司签订《房地产买卖意向(诚意、订)金协议书》后，一定要看清你付给中介公司的意向(诚意、订)金下一步的去向，到什么阶段会转为定金。对中介公司的合同条款你是否接受，如不接受，有何修改，均可与中介公司作重新约定。

　　陷阱之三：“看房确认书”

　　客户看房，若中介坚持要签消费者签下“看房确认书”，有可能被中介用作诉讼证据。案例：张女士陪老母买房，相中了某小区，条件是光线好，噪音小的房。当天在某中介看两套房均不满意。中介说朋友处有套符合条件的房要卖，80余平，要64万，张女士觉得价格太高，未果。几天之后，中介给其老母打电话，声称可以少一点，让交钱订下，否则就没有了。老人说还没有看房呀，中介说交了钱对方才给钥匙，才能看房。于是老人交了2万元所谓定金，写下了定金收条。次日老人和张女士看房后大失所望。开始中介说房主把钱拿走了要商量，之后以“看房确认书”且有老人的签名为由拒绝退还的定金。

　　提醒：中介带客户看房不收看房费，这是我市物价局的规定，从2009年就开始执行。但有的中介利用人们的不防备，以为业务人员计算工作量为由，要客户在“看房确认书”上签字，为以后的矛盾，埋下伏笔。以后一旦发生纠纷，就会以你已看房确认，付有定金构成所谓的证据链。显然，中介是故意偷换概念，把看房确认和定房确认混为一谈，为自己不退“定金”寻找理由。

　　如何防范中介陷阱？

　　1、了解政策和服务陷阱。购房前，消费者应先了解国家最新的房产调控政策和行业消费陷阱，包括税费、信贷、购房条件，主动了解房产交易形势，避免被不良中介忽悠和误导。尤其是对产权等对个人有重大影响的事项，建议亲自到相关部门予以确认。

　　2、买房下定金需谨慎。定金是支付给卖方的，并非中介公司，即使中介公司代收，也必须要求中介出示卖方委托收定的委托书，千万不要把定金等前期费用转进经纪人的私人账户。同时，约定退定条款，对“诚意金”等名目的预收款，建议约定“诚意金交易失败可退”的条款以保障自身权益。

　　3、签订规范合同。所有细节及特殊约定必须书面写进合同，并明确买卖和中介三方权利和义务。

　　4、交易必须恪守诚信守法的原则。中介和买卖双方应严格按照法律法规的规定进行房屋交易，消费者不要为了促成交易，轻信中介提出的“变通”做法，默许违法伪造资料或为其行为提供便利条件。最终不仅房产交易不成，还得为“变通”违法违规承担相应的法律责任和损失。

　　5、购买商品房，要查看五证两书：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工设施工许可证、商品房预售许可证。两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书。对上述证书不全的项目，应拒绝购买，否则，消费者的权益很难得到保障。

　　6、购买商品房，有的开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，采取发放VIP卡、内部认购、交纳诚意金等形式变相预售商品房，同样不受法律保护。

　　签订中介委托合同的注意事项

　　1、要求查验卖房人的房屋产权证。对一时拿不出房屋产权证书(如原产权人按揭购房还未还清银行贷款)，得问清中介机构如何还贷领证，自己是否接受，并在签订中介委托合同中明确时限和违约责任。

　　2、合同条款要仔细阅读。在签订房屋购买意向书、房屋买卖定金协议等房地产中介委托(服务)合同，特别是涉及到三方条款的问题时，由于各房地产中介机构使用的中介委托(服务)合同不尽相同，一些不平等条款，购房者应特别注意。

　　3、要主张自己的权利。不平等条款主要出现在房地产合同的补充协议和附加协议里，购房时需对这些补充协议加倍小心;自己的主张须通过合同的补充协议和附加协议里加以明确。不要相信中介人员的所有口头承诺，必须将口头的东西变成文字条款。

　　4、合同条款遇到不清楚的地方，应多请教专业人士或法律人士。很多老人不懂法律法规和政策，签约付款容易上当受骗。

　　5、保存好购房的各种书面材料，若是复印件则要求对方加盖机构印章。