二手房交易门道多 教你如何鉴别房地产中介

　　在二手房交易过程中，买卖双方往往愿意选择寻求房地产中介帮忙提供居间服务以及办理产权交易手续，但有些不良中介却利用群众的信任，采取发布虚假房源信息、侵占挪用房地产交易资金、泄露出售委托人的个人信息等手段，谋取不正当利益，给买卖双方当事人带来了精神上和经济上的损失。因此，选择和鉴别合法的中介机构显得尤为重要。

　　房地产中介哪些行为是国家明确禁止的？

　　《房地产经纪管理办法》第二十五条规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

　　1、捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格。

　　2、对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。

　　3、以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易。

　　4、泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益。

　　5、为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。

　　6、改变房屋内部结构分割出租。

　　7、侵占、挪用房地产交易资金。

　　8、承购、承租自己提供经纪服务的房屋。

　　9、为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。

　　10、法律、法规禁止的其他行为。

　　房产中介机构10种违法违规行为将受到严查

　　2013年6月，住房城乡建设部、国家工商总局关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知要求，严肃查处房地产中介机构和经纪人员的以下违法违规行为：

　　1、发布虚假房源信息，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为。

　　2、诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式，获取购房资格、规避限购的行为。

　　3、采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利的行为。

　　4、协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费的行为。

　　5、违反《商品房屋租赁管理办法》规定，对不符合规定的房屋提供租赁经纪服务的行为，如低价收进高价租出赚取差价。

　　6、侵占、挪用房地产交易资金的行为。

　　7、未履行书面告知义务，强制提供代理服务并收取费用的行为。

　　8、泄露、出售委托人的个人信息，谋取不正当利益的行为。

　　9、未取得营业执照或未在房地产主管部门备案，擅自从事房地产经纪服务的行为。

　　10、借用冒用房地产经纪人员名义签署房地产经纪服务合同，以及租借房地产经纪人员资格或注册证书的行为。

　　房屋买卖谨防不良房地产中介陷阱

　　陷阱之一：“违约金”

　　在部分不良房地产中介公司经纪服务合同中，往往会设定“房地产买卖合同”的签约期限，如果买卖双方在约定期限内不能签约，那么就必须承担“违约金”，但是在格式合同中相应的条款中又故意规避了中介公司自己应尽的义务，比如对房屋是否已有产权证、是否还存在共有人，房屋的必要居住使用条件、所在小区中必须告知的与居住相关的情况等。在此情况下，买卖双方往往因发生诸多分歧而不能按期签约，此时不良中介就会索取违约金，要求买方承担不签订房屋买卖合同的违约责任，令买方叫苦不迭。

　　提醒：经纪服务合同是设立中介机构和委托人之间的权利义务关系的文书，不能对委托人设定必须签订买卖合同的义务，房屋买卖双方是否签订买卖合同，取决于双方能否对买卖条件达成意向一致，如果中介机构设定签订房地产买卖合同期限的购房人有权予以拒绝。

　　陷阱之二：“意向金”、“诚意金”、“订金”、“定金”

　　买方相中中介公司某处房源，中介公司在与买方签订《房地产买卖意向(诚意、订)金协议书》中要求买方支付一定数额的意向(诚意、订)金“以示购买诚意”，尔后将买方的意向(诚意、订)金作为向出售人交涉的凭据，这种经营行为在许多中介公司的普遍采用。正规的中介公司会在合同条款中，明确将意向(诚意、订)金与定金区分开来，明确意向(诚意、订)金的处理方式(这点买方一定要看清)，明确何种情况下可退，何种情况下转为定金不可退。不良的中介公司有意模糊意向(诚意、订)金的处理方式，模糊与定金的概念。一旦交易不成，也以种种理由拒绝退还买方的意向金。更有甚者，直接给买方开据“定金收据”。