中国楼市的深度分析一：买房风险比想象的要大

    如今，住房价格已经远远高于居民购买力。现在普通百姓已经需要20年不吃不喝买一套房，以后能发展到50年，甚至100年一套房吗？

    首先，分析一下2008年下半年以来的走势及其原因。在此轮经济危机中，受实体经济不景气影响，企业经营困难，失业人数创历史新高，群众收入明显下降，购买力也下降。房地产市场降价也是正常的。房地产业的萧条导致房地产税收下降，致使年初全国地方财政收入出现了几年来少有的负增长。

    房地产市场去年下半年开始出现的量价齐跌本应是一轮正常的调整，但由于房地产税收占地方财政收入的比例过大，因此既得利益集团倒逼地方出台了一系列救市措施，打断了这轮房地产市场的正常调整，也挽救了濒临破产的很多开发企业。今年的退房高峰实际上说明了房地产商靠假按揭套现“卖”出的房源有人接盘，市场预期被逆转。

这里引用经济学家时寒冰的一段博客文章

    2008年，房价下跌，让许多开发商叫苦不迭，一些开发商开始准备降价售房，但是，开发商的降价行为遭到地方政府的阻挠。他们对降价的开发商进行处罚，一些降价的开发商售楼部被砸地方政府视而不见……地方政府为了维护自身利益，坚定地占到了开发商一边。他们通过退地、延缓土地出让金的缴纳、减税费等种种手段，力托高房价。而天量贷款的发放，最终帮助开发商完成了金蝉脱壳。冠冕堂皇的理由是：房地产行业牵涉到60余个行业，房地产一倒，对中国经济是一种致命伤害。
我此前已经多次批评这种谎言。

    许多房地产开发公司本身就有权力背影，有的官员有股份，有的官员子女就是开发商，而且，房价下跌会造成地价下跌，既影响地方政府的收益，也影响地方官员的升迁(GDP是重要考核指标)。

因此，无论于公于私，官员都拼命托房价，而贷款门槛的放宽及天量贷款资金的发放，成为开发商的救命稻草。

    就世界范围而言，没有一个经济体，在经济危机还在延续的过程中，不仅不尽快割裂金融与房地产的联系，反而，在房价还处于高位的时候，把信贷资金送入虎口，使房地产和金融机构更紧密地联系起来！这种绝无仅有的现象，正是权贵经济、经济为少数既得利益者服务的必然结果。

    上半年房价上涨的另一个重要原因是国家没有控制好天量信贷的流向，半年8万亿元信贷，有多少流入了股市和房市，现在连主管部门也不清楚。这是浙江省的报道：浙江清查千亿元信贷不明流向：巨量资金去向成谜。这还是仅一个省的情况，全国有多少不明不白的贷款，值得深思。

    我国受到最近国际经济危机影响还在持续，最近只是有些好转，但全面恢复还需一段时间。据统计，我国中小企业40%破产，40%经营困难，只有20%状况还可以。由此导致居民失业增多，收入下降，房价无长期支撑。最近，国家控制信贷投放，收紧了贷款。仅深圳一地，日成交量就由280套降低到100套左右，价格又开始松动。这就充分说明国内投机的严重程度。

    对于投资来说，回报率是首要因素。虽然租金和房价变化短时间可能变化不一致，但是长期来看必将趋向一致：年租金会逐渐趋于利率。最近的住房租售比不断远离正常区间，有些城市居然能达到1：600甚至1：800，这说明年收益率只有2%，甚至更低。其投资价值已经完全丧失。

    这时，炒房的看到价格到顶想脱手，忽悠普通人拿一辈子血汗钱接盘。提出现在是买方好时机这种观点的人都是从自己行业利益出发，想尽快套现走人。在各大网站上，这种言论层出不穷，原因只有一点---利益。

现在评论下支撑房价的两个因素：

    一些人士提出的所谓土地紧张才是彻头彻尾的谎言，按一家3口居住75平方米，容积率3为计算(20层楼房的容积率)，每个人平均需要75/(3*6)=8.4平方米的面积满足居住需求。一平方公里有1000000平方米，可以供119097人居住。全国只需要拿出1万平方公里的土地，就可以满足接近12亿人居住。然而，1万平方公里土地占全国面积只有0.104%，占全国耕地面积0.89%(我国18亿亩耕地总面积约112.5万平方公里)。实际上，只需要把天津那么一小块地方全建了房，就足以满足全国的住宅需求。住宅用地的紧张性过度被夸大了。