恐慌性买房蔓延之际 追涨买房该怎样降低风险

马红漫：切莫放任恐慌性购房行为蔓延

    统计数据显示，11月上半月北京、上海、深圳等国内一线城市的二手房成交量均出现急剧放大。以北京为例，11月前14天，二手房成交量突破13874套，其中住宅成交量达到了12283套，分别比10月同期二手房上涨97%及96%。

    房产成交量突然放大，并不表明市场真实需求的突然迸发，而是源自于政策末班车的影响。由于市场普遍预计房地产税费优惠措施将于年底按期终止，一些购房者为了能够享受优惠而恐慌性集中买房，由此导致成交量已经数月低迷的房地产市场开始放量。以当下房价畸高的情况看，这样的成交量突然放大显然不利于房地产市场的理性回归，而政策变动因素反而成为助推楼市火爆的主因，这才是更加让人倍感遗憾之所在。

    成交量突然放大，并不表明市场真实需求的突然迸发，而是源自于政策末班车的影响。由于市场普遍预计税费优惠措施将于年底按期终止，一些购房者为了能够享受优惠而恐慌性集中买房，由此导致成交量已经数月低迷的房地产市场开始放量。以当下房价畸高的情况看，这样的成交量突然放大显然不利于房地产市场的理性回归，而政策变动因素反而成为助推楼市火爆的主因，这才是更加让人倍感遗憾之所在。

    当下房地产市场所享受的一系列税收优惠福利，是调控部门在去年年底为避免金融危机恶化而推出的。从市场反应看，政策效果不仅充分实现，而且已是远超预期了。如果单纯从房价变化的先后次序看，优惠政策的确是房价变化的导火索，但事实上却并非如此。税费优惠政策，以及银行信贷政策的放松，只是影响房地产市场变化的外因，真正的市场变化在于——随着这些政策推出，作为卖家的开发商与炒房者其市场地位得到了强化，而作为买家的自住需求者市场地位则进一步弱化了。从资金流向看，在自住需求萎靡的情况下，税费优惠的实质是补贴了投机炒房者和开发商；而银行信贷政策的随意放松，又支持了卖方的资金链条，使其得以在无成交量的情况下长期拒绝降价。也正因此，尽管多数理性购房者拒不接受高房价，成交量已经出现数月低迷，但是这并无法阻碍房价的继续飙升。

    在这样的市场状况下，调控政策的具体着手点显然应该回复到平衡市场力量上来，其关键点就在于遏制市场供给方的强势地位。换句话说，如果市场供求双方的力量对比无法实现平衡，任何导致市场变化的因素，都可能被解读为有利于卖家而非购房者，是为市场心态的变化使然。如果这一点无法被修正，那么遏制房价上行的愿望就永远只能够落空了。

    也正因此，市场的悖论也才会在当下出现。如果说去年年底的优惠政策推高了房价，那么今年年底的政策取消照理说应该是抑制房价上涨，购房者理应耐心等待而绝非是恐慌性买入。而出现当下这种意外的局面，正是由于房地产卖方的强势地位导致市场预期进一步看涨所致，至于优惠政策取消是否能够撼动高企的房价，根本就没有人去相信了。

    问题的关键在于，当市场买卖双方均对房价上涨走势形成强烈一致的判断之后，这往往就是市场风险达到极致的标志。从海外市场经验看，从来没有只涨不跌的房地产市场，只是导致市场转而下跌的因素不同而已。当年香港房地产从1985年涨到1997年，房价上升了近10倍，彼时几乎所有香港人都相信房价只涨不跌，并且不断买入。而之后房价从顶点开始一路下跌，至2003年香港楼价最多跌幅高达70%左右，直到2003年年底房价才慢慢出现了一些复苏迹象。这一典型的市场轮回表明两点：其一，脱离真实需求能力的资产价格，无论是股市还是楼市，都必然会回归理性；其二，市场主导的回归模式往往过于惨烈，对于国民经济健康运行的杀伤力巨大，理应成为调控部门力求避免的对象。

    可见，当下的房地产市场亟须调控政策扭转市场预期，而决不能再放任房价非理性上涨。据此，除了坚决在今年年底按期取消所有购房优惠鼓励政策外，调控部门还需要做好以下政策推进：其一，全面总结房改11年来的成败得失，对于市场因素泛滥而政府保障不足之处，以产业政策基调调整的形式予以全面修正；其二，增加未来数年的土地和房产供给政策规划，全面修正供求不平衡预期；其三，对于开发商恶意捂盘惜售、囤地炒地的行为，坚决依法依规严惩，而不再是放任自流；其四，严格规范房地产信贷税费优惠政策的实施前提，避免临时性鼓励政策再度助推房价走势。