中证地产评论 ：警惕土地财政助长经济泡沫

    今年的楼市升温带动土地市场繁荣，地方土地出让金也随之激增。在信贷宽松的背景下，地方政府“卖地生财”的模式在推高地价的同时也在推高房价，放大楼市泡沫。更为重要的是，大量信贷资金通过房地产业进入地方财政和投资平台后，可能由于优质产业项目难觅而面临低效率使用的风险，这无疑会催生地方经济的泡沫。

    在我国，地方财政对土地投资的依赖度较高，很多城市土地出让金占地方财政收入的比例超过三分之一。而且，与土地相关产业的发展和大规模投资建设，都会给地方带来税收和其他收入的增长。房地产行业回暖以及大量基础建设项目的铺开，促进了地方收入的增长。

    在土地财政模式下，地方政府无疑具有高价卖地的利益动机。一方面，房地产业被赋予了“拉动经济引擎”的重要地位，而且，建材、水泥等其他相关行业向房地产业集中的趋势也更加明显。这种“牵一发而动全身”的关系，使得各地方政府积极维护房地产业发展，扩大地方收入，进而实现“保增长”的目标。另一方面，目前我国地方政府负担诸多支出义务，而收入来源却相对匮乏，于是，土地拍卖就成为地方政府加大财政收入的重要途径。因此，地方政府便具有了有限供给土地、抬高地价的动机，从而增加土地出让收益，进而提升政绩。在这一驱动力下，楼市泡沫可能越吹越大。

    今年二季度开始，全国各大城市高价地不断涌现，楼面地价节节攀升，地方政府的土地收入实现了大幅增长。前三季度，北京和上海的土地收入已经超越去年全年水平，并仍呈继续上涨的态势。

    而土地市场火热的背后，有天量信贷的助推。中央政府通过宽松的货币政策刺激经济增长，大量银行信贷投放到实体经济中，企业资金流更为充裕。有证据显示，部分低成本的信贷资金通过各种渠道流入到房地产市场，一个重要表现就是央企不断高价拿地。由此，楼市泡沫也在随之放大。

    更重要的是，在大规模资金驱动下，土地市场竞争日趋激烈。高价地屡被拍出，大量资金也从实体经济流入了地方政府的财政平台。而在经济复苏尚未稳固的宏观环境下，众多产业和项目的投资风险较大，地方政府投资平台存在低效运用资金的可能。有专家便指出，政府卖地获得的土地收入，是财政收入中的一部分，最终还是要用于各项投资建设、转移支付和福利保障。然而，目前我国财政支出效率较低，相应的财政管理成本、行政成本居高不下，从而导致财政资金大量浪费，资金运用效率低下。

    总之，过渡依赖房地产业来拉动经济增长，尤其是依靠土地出让金作为地方政府财政收入的重要来源，除了不断催生土地市场泡沫外，还将破坏经济的均衡发展。