业内评论：住宅市场与房企将加剧两极分化

    最近，房地产市场有些事颇让人费解，比如地价。9月21日，仁恒地产以约1.6万元/平方米的楼板价，夺得上海浦东外高桥一幅居住用地。而去年7月，同区域、同规模、同性质的一幅土地，也同是由仁恒拿下的另一幅地，楼板价仅7500元/平方米。再如，本月中海地产70亿元拿下的今年全国地王——上海普陀长风住宅地块，楼板价达23000元/平方米，而去年此地块以14300元/平方米的楼板价出让，居然流标。

    类似案例亦频频出现于全国其他城市。这似乎已不能简单地以楼市回暖、房价上涨来解释，这些区域的房价去年以来最大涨幅也不会超过50%，地价怎么就飙升了100%？很多地块目前已经是“面粉贵过面包”，难道拿这些天价地的地产商，就没考虑过市场风险吗？

    地产商并不傻。今年地王频出，其中央企中标的不在少数，很多人批评央企在向房地产业盲目“大跃进”。央企确实资源丰厚，但其中除了少数房地产“门外汉”，靠钱多而冲动地拿到地王外，一些房地产“老江湖”高价抢地，无可厚非，因为市场机制使然。至于另外一些非国资的优质地产商，高价拿地显然就更不需外界指手画脚了。

    观察今年敢于高价拿地的开发商老总们的表态，他们显然另有所谋。笔者认为，这预示着中国住宅市场和房企将加速两极分化。

    首先，高价地必然导致商品住宅市场向高端化、精品化方向发展。目前全国楼市正在进行调整，随着成交量的持续下滑，短期内房价有滞涨甚至下跌的可能。即使退一步讲，1-2年后，当这些高价地形成商品房供应时，房价依然保持上涨态势，甚或还能上涨30%-50%，可还是难以覆盖当前高昂的土地成本。这就意味着，届时只有定价高于现在一倍以上，开发商才能获得合理的利润回报。

    这样来看，在产品定位、设计、建造方面，开发商必须不走寻常路，才能实现项目赢利。提高产品档次、精品化营造、提高附加值，几乎成为他们的必经之路。当前，优质居住用地越来越稀缺，大城市尤其如此，实际上像仁恒在上海浦东外高桥拿的这幅地，地处郊区，远谈不上黄金地段，但却引来40家大型开发商的竞争。同时，中国富裕群体的数量和房产购买力，远超普通人的估计，开发商的实战经验已经表明，只要产品做到位，即使售价高于周边普通住宅项目一大截，还是不愁没人买。

    这自然会引起人们的忧虑和质疑：将来到处是豪宅，普通民众住哪里呢？笔者认为，一方面，随着住房保障力度的加大，中低收入群体会购买经济适用房，租住廉租屋，以及公共租赁房；另一方面，新的“夹心层”会产生，部分中等上下的收入阶层，将离纯商品住宅越来越远，而又无法享受住房保障。在产品方面，由于经济适用房的大规模建设，由于其价格被严格限定，开发利润空间很小，偷工减料、质量低下的现象将难以避免，这将使经济适用房和部分中低档商品住宅趋于低端化。

    其次，与商品住宅市场的两极分化相适应，开发商也将发生分化。那些经验丰富、水平一流、融资便利、注重品牌的企业，将垄断一二线城市住宅用地市场，其他企业基本上没多少机会获得土地。其结局必然是，强者更强，优质企业的市场占有率持续提高，中小企业开发完手中的存量土地后，或者被迫退出这个行业，或者去被大型企业忽视的三四线城市谋活路。

    应该说，这有利于我国房地产开发业的进步。2008年，全国开发商总数多达6万家，其中优质企业市场占有率偏低，反映出这个行业相当不成熟。2006年、2007年和2008年最大的四家房地产开发企业销售收入各年占全国总销售额的比重分别为4.6%、5.2%和7.8%。而香港前四大开发商市场占有率约为60%，美国为20%多，相较而言，我国优质开发商的占有率依然偏低，有待于进一步提高。

    与此同时，大企业之间也将发生分化。大城市的高端住宅市场将成为少数开发商的天下。而产品定位于中档、以开发规模制胜的企业，将会越来越多地向二、三线城市布局。另外，国企地产商也会分化，少数央企会继续全国扩张，而绝大多数地方国企，将守着由地方政府分配的保障性用房项目过日子。(杨红旭 作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长)