民间房产打假名人 教你如何避免购房陷阱

　　买房与买衣服不同，当你付下全款时，若发现衣服不合身或有质量问题，可以找到商家退换；而房子却不同，只要付了款，即使没住那也是你的，有了质量问题可以修修补补，但想退、想换就不是一件容易的事了。因此，在购房时一定要小心谨慎，以免误入“陷阱”。有陕西“王海”之称的孙安民，是一位66岁的退休工人。2000年，因为自己遇到了购房陷阱，从此走上了打假维权之路。13年来，他不仅给自己维权，还自费建立了“老孙打假”房产维权网站(www.laosundajia.com)”帮助他人维权，成为中国民间房产打假名人。他还先后获得中国消费者协会、中国房地产业协会颁发的“推动中国房地产诚信建设典型人物特别奖”，2009年首届网络“3·15”十大杰出维权人物称号。“3·15”到来之际，记者有幸电话采访了孙安民，让我们听听他是如何教大家提高防范意识，避免步入购房陷阱的。

　　购房前：查看五证很重要

　　孙安民告诉记者，2000年，他看到西安东郊一家房地产公司的楼盘广告，被其诱人的字眼吸引，购买了该楼盘的一套商品房。后来，他发现自己的房子被开发商一房两卖，在随后与开发商的接触中，他发现了更多的问题。

　　孙安民直言不讳地说：“广告往往都宣传得天花乱坠，但实际情况不一定属实，因此在购房时一定要进行前期调查、实地看盘。调查的内容包括楼盘的五证、房子的户型、结构、周边环境、交通等。同时，还要了解开发商的资质、业绩。其中，查看‘五证’非常重要，即：国有土地使用证、建设用地规划证、建设工程规划许可证、建设项目施工许可证、商品房预售许可证。”他指出，这些证件原则上是按顺序办理的，购房者可查看“商品房预售许可证”。开发商只有在取得了“商品房预售许可证”之后，他的房地产项目才能在土地使用、城市规划、工程建设、质量检测、配套设施方面通过政府

　　的批准，也就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。而没有“商品房预售许可证”的房屋是不能买卖和预售的。如果开发商销售房屋提供的是所谓的“政府文件、规划蓝图、认购书、内部认购协议、公证书”等，这种楼盘很可能就是五证不全的建设项目，贸然购买“五证不全”的房屋将会产生一系列遗留问题，这样的房屋也存在着质量安全隐患。

　　孙安民表示，在《商品房买卖合同纠纷司法解释》中规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。如果将来因为此预售协议发生纠纷，引起诉讼，除非起诉时该开发商已获预售许可证，否则主张协议有效应得房产的主张不能获得法院支持。另外，很多开发商将项目和土地抵押在银行以获取开发资金，“五证“不全的楼盘就可能存在楼盘项目及其土地已押给银行，一旦欠贷不能偿还，银行有获得房屋的优先权。因为没有预售许可证，购房者就无法在房产局办理房屋预售登记，购买权就没有保障。

　　购房时：合同条款仔细斟酌

　　孙安民还告诉记者，在买房中，合同里也容易存在一些陷阱，因此即便看中了房子也不要急着签合同，而是要仔细斟酌合同里的每一项条款。

　　他说，购房合同中条款较多，一定要逐字逐句阅读。特别要注意的几个关键条款有，1.购房者务必看清购买的项目和选择的房子有无抵押，所要购买的房子有无被查封。另外，还要注意不良开发商一房两卖的陷阱，已经销售作了“备案”的房产也不能再买卖。2.合同中交房日期要按时，没有缓冲期，“不可抗拒”误工延期要有停工证据。延期交房，不退房违约金要按日、按总金额、按合同约定赔付；退房参照合同的赔付约定。3.合同中开发商擅自改变规划、设计，又没有在限定日期书面通知购房者，就要承担违约金和容许退房，并赔付损失。4.合同中还要确定“商品房所在的屋面、外墙使用权为所有业主所有”。5.未填写内容的空格部分一定要划掉，合同每页要有开发商的合同骑缝章和购房者的签字，不管什么情况下，购房者手中始终要保留一套原件。

　　此外，对有异议的地方要向工作人员询问，合同条款未能表达清楚的地方，可以填写补充协议，双方签字，补充协议与合同具有同样法律效力。最好将开发商的各种口头和书面承诺一并写入合同或者补充协议，以便开发商兑现承诺。