专业人士：公寓投资5大秘笈

　　记者咨询了中原地产工商铺高级营业总监罗思源，并采访了一些业内人士和投资者，为各位准买家整理出以下投资公寓要点。专业人士一致认为，相对于住宅，公寓产品对地段的依赖更加明显，所以，“地段”显然是投资者最需要考虑的前提。 

　　秘笈1：首选旺地

　　有钱租商务公寓的人，会更注重公寓周边配套和交通，比如是否靠近地铁，周边是否有便利店、超市、丰富的食肆和商场等。目前投资回报率最高的商业公寓集中在天河北和珠江新城。尽管价格相对会很高，但可预期的租金也会很高。

　　秘笈2：看物管和开发商

　　由于购买公寓基本上算是一种长线投资，所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平，也将是决定租值的关键。

　　由于管理费、水电费远比普遍住宅要高，而这部分成本又往往要摊入租客的租金中，即相对于同地段的住宅，公寓每平方米的租金必然要高于附近的住宅，业主才“有数为”。对于租客而言，如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，他们何不选择住宅小区呢。这也是为何很多有实力的投资客会选择高端酒店式公寓的原因。

　　秘笈3：最好配齐家具家电

　　投资客之所以买公寓型产品，也有一方面是因为这类产品有基本装修，不必太费心机搞装修。如果公寓的装修是由设计师精心打造，再配齐家具家电，就更利于吸引高端租客。一位从海外留学归来的单身精英对记者表示，在广州想找装修比较有品位的房子有点困难，业主自行装修的房子不是过分奢华就是太过粗糙。

　　秘笈4：看区域规划前景

　　一些位于未来商务区的公寓产品，由于配套交通以及产业还没成熟，价格会相对低廉。但购买前一定要先研究区域规划，比如产业支持、地铁、是否有足够的高端租赁群体等，还要耐得住寂寞。家住天河的吴先生三年前以55万元一次性付款买下科学城的单间公寓，在闲置了半年后，今年5月份将其出租。由于附近配套交通还没跟上，现在的租金仅为1600元/月，投资回报率只有3.5%左右。但他仍看好科学城未来的发展，认为等地铁开通后，租金就会上升。

　　秘笈5：不太讲究楼层朝向

　　如果在资金有限的情况下，是选好朝向、高楼层呢，还是买差朝向、低楼层单位？有丰富投资经验的某房地产公司负责人告诉记者，其实公寓租客对楼层朝向并不十分敏感，尽管靓单位的租金会比差的要高，但差异并不大。在资金有限的情况下，宁愿选择便宜的产品，回报率可能会更高。此外，高端商务客对房间的大小不会太在意。因此，按每平方米的租金计算，大房子往往会低于单间，所以小公寓往往更抢手。

　　温馨提示：解决不了学位问题

　　另外，提醒投资客，商用性质的公寓土地使用年限仅40~50年，无法办理落户和学位问题。商用公寓无论是物管费还是水电费，均比普通住宅高得多，而且大部分公寓都不能使用煤气煮食，只能使用电器。最多只能申请五成商业贷款，贷款年限一般要在10年以内。 记者 陈白帆