房贷利率下月同向调整 提前还贷先算算账

    2010年还剩最后一个月，按照个人与银行签订的按揭合同，由于央行已在10月加息，房贷利率也一般会在次年1月1日进行同向调整。

    不少市民考虑提前还贷。记者从银行方面了解到，目前尚未出现大规模的还贷潮。而业内人士建议，提前还贷与否，需要将个人的经济状况、理财能力和按揭合同等多方面的因素结合起来考量。

    咨询的人多还款的人少“最近外面一直传闻年底前还要加息，也不知道是不是真的，不如趁着现在手中还有点闲钱，把银行的房贷提前还掉，就不知道合算不合算。”在一家事业单位工作的林先生这样告诉记者，他说，自己的房贷还有5年就还清了，应该也不多，听说加息后成本加大，就想着提前把房贷还掉。“咨询的人多，但真正办理的人少。”日前，记者在桐柏路一家银行营业网点看到，大厅内坐满了等待办理业务的市民，当记者就房贷业务的还款情况进行咨询时，一位工作人员这样说。

    记者随后致电各大银行得知，郑州尚未出现提前还贷潮，一切工作都和平常一样。据介绍，每到年底时都会出现提前还贷潮，今年受到国家加息政策的影响，不少人担心房贷月供增加，于是纷纷提前咨询，但真正办理的人却不多。

    据了解，目前银行对贷款客户的调息方式主要有两种：一种是对年对月，即从当年发放贷款的时间开始至次年相对应的时间；另外一种是从加息后的次年1月1日起开始调息。

    提前还贷要先算算账

    如果央行进一步加息，是否应该提前还贷？“这需要根据贷款的不同情况而定。”交通银行理财师孙兵表示，如果借款人之前办理的是首套房贷，而且贷款利率执行的是基准利率下浮30%或25%，这种情况的借款人不适合提前还贷。

    他算了一下：以100万元20年期的首套房贷款为例，借款人执行的是八五折利率，加息后，每月月供增加额只有几十元，对借款人日常生活不会产生任何影响。而如果这部分人选择提前还贷，可能面临多缴纳违约金。

    此外，如果借款人再贷款购房，银行对其将毫无优惠。二套房贷仍旧执行首付五成，利率执行基准利率上浮10%。“实际上，不论是首套房还是二套房，对于借款人来说，加息因素的影响远远小于利率折扣带来的优惠”。

    不少市民担忧此次加息以及将来不确定的加息周期的到来，会陡增月供压力。银行工作人员表示，除了等额本息还款法外，还有一种是等额本金还款法，在这种还款法超过5年的贷款中，早期还款的大多为利息部分，超过5年再提前还款，可以说所还本金更多。“所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别是年收益率超过银行房贷利率的渠道。因此，提前还贷要综合各方面的因素考虑，并非所有人都适合提前还”。

    善于投资让“钱生钱”

    “如果手头资金宽裕，不着急还贷，不如做投资吧。”孙兵说，如果没有投资经验的借款人，而且对投资“不感冒”，借款人可以选择提前还贷。但是，如果有一定投资头脑的借款人不妨让闲置的资金做到“钱生钱”。

    他认为，如果借款人只是将资金存入银行，近期内无投资计划，按照加息后的存贷款利率，存款年利率肯定要远远低于同期的贷款利率，存贷利差较大，这种情况就可以选择提前还贷。

    银行界人士普遍认为，四类人群不适宜提前还贷。首先，投资收益率高于贷款利率。其次，公积金等额本息还款已到还款中期，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果此时选择提前还贷意义不大。

    第三，公积金等额本金还款期已过1/3,随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，此时再选择提前还贷的话，偿还更多的是本金。第四，首套房贷客户不宜提前还款，对于贷款人来说，加息后的成本增加不到利率折扣的幅度。

    此外，如果有意提前还贷，最好做好准备，向银行提交手续，并了解银行是否要求支付违约金。