投资人士教你20万如何投资二手房

   随着房地产的整体走向和二手房市场的异军突起，二手房投资逐渐成为百姓普遍关注的投资问题之一。中大恒基专业投资人士认为，由于二手房交易是现房交割，新房多以期房为主，从投资回报周期、投资风险等因素考虑，二手房的可控性相对而言要优于后者。特别是对于小金额的投资者而言，考虑到投资收益和风险的博弈关系，置业二手房进行投资是比较稳健的投资选择。王小姐手中有大约60万元的闲钱，她正是看好了投资二手房的稳定性，同时还秉着“不能把所有鸡蛋都放在一个篮子里”的原则，决定利用其中的20万元进行二手房投资。不同的回报预期有着不同的投资方案和投资攻略，中大恒基专业投资人士结合当前的二手房行情，为王小姐提供了三种选择方案。
　　投资方案一：付全款投资一次性付清购房款

　　这样钱房一次性完成交割，没有后续的还贷压力。选择这种投资方式既安全又省心。投资区域：由于20万元是房屋的总价，从目前的二手房市场价格分布结构看，市里的二手房在20万元的几乎绝迹，投资可选区域主要圈定在外围区域。伴随京城的整体规划和建设的推进，涌现出很多有投资潜力的远郊区县，同时那里的二手房市场正悄然兴起，并占领了一席之地。手中有20万元，以全价付清房款为投资方式，建议选择通州、昌平、大兴、石景山等地的二手房。

　　投资收益分析：一般而言，投资大致无外乎两种，一种是出租来赚取租金收益，不转移房屋的所有权。另一种便是低买高卖，从差价中获利。中大恒基专业人士认为。在上述区域以20万元总价购买的二手房，并不急于出售，可以先出租，在适当的时候再出售。因为北京的郊区化运动刚刚开始，一级市场的建设必然会整体提升郊区的区位价值，二手房市场必然会水涨船高，这些地区有着很大的增值空间，故不用急于转手出售。原则上只要租金收益大于该部分投资的同期机会成本，纯粹出租投资获利也好，以租待售投资也好，都是很好的投资方式。由于这种是小规模投资，投资较为稳健，这就决定了投资收益也不会很丰厚。

 
　　投资方案二：现金为主贷款为辅

　　利用手中现金20万元，再向银行借贷15万至20万元，以总价35万至40万元来投资二手房，是理想的投资方式之一。投资区域：从当前的二手房成交总价分布结构来看，总价35万至40万元是市场的主流，区域分布较为广泛。以最高的40万元为例，从投资的角度出发，有两种可选方案，其一就是市中心地区的小户型房屋，其二就稍微靠近外环的大户型房屋。具体而言，40万元的总价，最佳就是圈定在三、四环线及其周边地区，比如亚运村、中关村、马家堡、望京、方庄等都是不错的备选投资区域。投资收益分析：首付20万元，贷款15万至20万，即贷款低于5成，再根据个人的情况选择贷款的年限。以最高总价40万元为例，首付20万元，以现在的商贷5.508%计算，采用等额本息还款法，分别计算出还款期限为10年、15年、20年的几个重要还贷参考指标(见附表1)，王小姐可以根据自己的预期投资回报来选定最优的投资方式。

　　投资方案三：贷款为主现金为辅

　　这种投资方式相对风险要高于前两者，要有充足、健康的现金流持续给予补给。现金20万元，以普遍的最高7成贷款成数计算，可向银行借贷46.7万元。投资区域：最高的总价66.7万元，可选的区域也较为广泛，最佳可圈定两种区域，一是成交的热点区域，例如海淀和朝阳的传统区域，另一种就是圈定在利好明显、颇具增值实力的新兴区域。这两种区域的二手房要么地势优越，要么房屋自身条件优势明显，有着较高的二手房价位，同时，也具有很高的投资价值。投资收益分析：首付20万元，贷款7成，最高可获得46.7万元的银行贷款，为简便计算，以向银行贷款46万元为例。采用现行商贷5.508%计算，采用等额本息还款法，分别计算出还款期限为10年、15年、20年的几个重要还贷参考指标(见附表2)。中大恒基专业投资人士提醒二手房投资者，投资方案的选择要结合实际，量力而行。特别是贷款投资，要充分考虑到月摊利息和月供的关系，根据自己的经济实力，结合地理区位、贷款细节等方方面面，权衡之后再作选择，实现自己的轻松投资。