十三步教你买好二手房――买二手房自助手册

　　这本小册子，是买二手房的“分解动作”，我希望这会成为买二手房的说明书。不过遗憾的事，不可避免地会用上一些合同文本，里面常常涉及到许多法律术语，我在文中尽量用黑体字注明出来，作了解释，虽然如此，但可能仍会让读者感到困惑。这里面所使用的合同文本，在实务操作中由于提供者不同，所以文本也不会全部一样，但基本的内容是一致的，读者要注意融会贯通。

　　这本小册子的写作基于这些年对上海房产市场的关注以及实务操作，希望对其它地区的买房者也会起到参考作用。

　　本书在天涯网站上为首发，欢迎转载，但转载者必须注明如下字样：（来源：www.home64.com房地产法律咨询网张黔林律师著)，否则其转载将是未经本人同意的，转载者及相关网站将承担相应的法律责任。

　　 声明人：张黔林

　　 2006年12月28日  

　　目 录  

　　第一部分 买房前的准备工作

　　第一步 找一个好的中介公司

　　情景一：怎样才能找到一套好房子？

　　第二步 看房

　　情景一：看房要注意什么事宜？？

　　第三步 签《看房确认单》

　　情景一：如何签定签确认书？  

　　第四步 下定前要了解的几个情况

　　情景一：下定金前的思考

　　情景二：下定金前对房子情况进行实际核查  

　　第五步 签订《房屋买卖意向书》

　　情景一：买房前的讨价还价

　　情景二：签定买卖意向书的注意事项  

　　第六步 签《房屋买卖合同》前要谈妥的几件事

　　情景一：如何避免户口纠纷

　　情景二：如何减少支付定金和首付后的风险

　　情景三： 如何保障过户手续顺利进行  

　　第二部分 房屋交易的步骤

　　第七步 银行抵押贷款的预审（如不需贷款则越过此步）

　　第八步 签订正式的《上海市房地产买卖合同》

　　第九步 交付首期房款取得他项权证并办理抵押注销手续

　　第十步 办理贷款手续（如不需贷款则越过此步）

　　第十一步 办理房屋交易手续

　　第十二步 交付第二期房款

　　第十三步 办理房屋交接手续，交付第三期房款 　

　　买二手房流程图 　

　　不需贷款的流程： 　

　　向中介咨询-→中介推荐房源-→看房-→签《看房确认单》-→签《房屋买卖意向书》-→付定金-→签《房地产买卖合同》-→付第一期房款-→上家如有银行抵押办理抵押注销手续-→办理房屋过户手续-→付第二期房款-→办理交房手续-→付最后一期房款  

　　需要贷款的流程：　

　　向中介咨询-→中介推荐房源-→看房-→签《看房确认单》-→签《房屋买卖意向书》-→付定金-→银行贷款预审-→签《房屋买卖合同》-→付第一期房款-→上家如有银行抵押办理抵押注销手续-→办理贷款手续-→办理房屋过户手续-→银行贷款到位后支付第二期房款-→办理交房手续-→付最后一期房款  

　　特别提示：

　　如果自己找到合适的房源并且可以达成买卖意向，当然也可以不通过中介进行交易。不过如果是这样，产生纠纷的机率可能会高一些。不通过中介交易，至少有两个问题是要克服的：一是要熟悉交易流程，尤其涉及到为上家还贷和下家贷款的问题，还要起草一份合理、操作性强的房地产买卖合同（虽然可以采用房地局提供的示范文本，但示范文本里还有许多内容是需要自己填写的）；二是要找一个中立的机构对下家的房款要进行监管，二手房买卖是一个复杂的过程，下家支付的房款不会一次性付清，而要根据上家的履约情况分阶段支付，这才能保证资金的安全性，对资金进行监管的机构除了中介公司，还有律师事务所，公证机关等。

　为避免产生纠纷，建议委托专业机构进行交易。