二手房买卖 当心中介挪房款

　　近几年，北京二手房市场交易量激增，每年交易额涉及数百亿元，这些资金大部分要经过二手房中介的“手”。而令人担忧的现实是，目前二手房中介操作极不规范，“内部员工冒充房东”、“挪用客户资金”等问题不在少数，相关交易资金监管却几乎空白。

在这种情况下，我们不禁要问：二手房交易资金放在中介那儿安全吗？去年中介过手180亿交易额

　　去年北京六成二手房通过中介交易，涉及金额高达180亿元。

　　目前，北京二手房市场正处于快速扩张期，是一块极有前景的大蛋糕。据专业人士介绍，前年二手房交易量是5.7万套，去年7万套，预计今年将可能达到10万套。

　　但这么高速增长的交易量背后却有着很不安全的交易过程。据北京链家房地产经纪有限公司统计，去年北京市有60%的二手房通过中介交易，涉及金额高达180亿元，而这笔资金几乎全都经过房产中介的“手”。

　　资金在中介“手”中停留是有客观原因的。由于买卖双方在房款支付、产权变更和房产移交三个环节的时间不一致，因此，需要第三方对这笔资金进行监管和担保，而出于利益考虑，这个第三方一般由中介自己担当，不会给客户其他的选择余地。

　　一般的“潜规则”是，买家先将房款打到中介公司的账户上，然后根据手续办理的情况再由中介公司把这笔钱交到卖家的手里。这期间有长达一个月甚至几个月的时间差，给中介挪用客户资金提供了极大的便利，有时中介甚至找各种理由故意拖延。现金收房拖延付款有隐情

　　“现金收房”、低买高卖赚差价是很多中介公司赚钱的一条重要途径。

　　拖延其实是有隐情的。如果只老老实实地赚走2%的买卖佣金，当然满足不了大多数中介公司的胃口，于是“现金收房”、低买高卖赚差价就成为很多中介公司赚钱的一条重要途径。因此，目前，大街小巷的“现金收房”广告铺天盖地，而这种大规模的“圈房”行为很难全部用中介的自有资金。

　　一位不愿透露姓名的业内高层告诉记者，中介大多拿这笔卖房子的钱去“现金收房”，也有一些中介拿这笔钱进行业务扩张或者跨行业投资。对于中介来说，使用这笔资金连利息都没有，是一件无本万利的事情。资金链断裂客户资金难收

　　“房源积压难以出手”等小事都可能引发资金链的断裂。

　　这位人士担心地说，因为挪用金额巨大，因此“房源积压难以出手”等一件小事都可能引发资金链的断裂。因为中介大多是“有限公司”，一旦出现问题破产，要负的责任是有限的，买卖双方的权利无法得到很好的保障。据悉，资金链断裂后难以支付客户资金的恶性事件，北京已先后于2003年和2005年发生过两起。

　　2003年的事件发生后，因为主要涉及挪用客户租金的问题，北京市建委曾发文强调，中介替房东收取租金必须通过“银行托管”,但二手房交易资金应该如何监管，北京市相关政府部门还没有出台任何规定进行明确，相关的资金监管依旧空白。

　　专业人士指出，其实挪用租金和挪用二手房交易资金都是业内的普遍现象，二者的操作模式有异曲同工之处。不同的是，与租金相比，二手房交易资金数额更为庞大，如果出现问题，可能会造成更加恶劣的社会影响。专家呼吁出台硬性规定很有必要

　　有些中介意识到了这个问题将影响行业长期发展，主动从自身规范。比如链家等个别中介就推出了“银行资金托管”业务，由银行充当“中间人”来控制资金的流向，能够有效避免资金挪用风险，但由于托管费用或者人们了解不深入等问题，也只有很少的客户选择这项业务。目前，像21世纪、千万家等中介的“银行资金托管”业务仍然在探索阶段，绝大部分中介并没有推出这项业务。

　　只靠个别中介“自觉”很难从根本上规避风险。链家市场研究中心总监金育松告诉记者，政府出台相关的硬性规定是非常有必要的。

　　去年外地某市发生了一起挪用客户购房金的恶性事件，事件发生后，当地市房屋管理部门承担起了监督的责任。规定自去年10月起，全面实行二手房资金托管，凡中介公司代理的二手房交易，其交易资金必须存到相关部门指定的资金托管账户上，否则该市房地产管理局工作人员一律不予办理产权登记手续，杜绝中介公司直接收取或变相收取二手房交易资金。

　　据悉，政策实施后，该市70%以上的二手房交易资金存到了托管账户上，与此同时，相关的委托代理纠纷也锐减，近期甚至接近于零。晨报记者栗晓莉/文头条链接二手房中介将分级管理

　　北京市建委下属的市房地产中介行业协会日前发布公告，北京二手房中介原有的“放心中介”称号不再使用，取而代之的是统一的等级评定。

　　除在2005年度被市建委以警示信息记入信用档案系统的中介机构外，凡行业协会会员并从事二手房买卖、租赁业务的中介机构均可申报参加等级划分。

　　等级划分将依考核结果确定为一、二、三级。由等级划分评定小组对申报单位的各项材料进行核实并做出初评结果，经网上公示等级名单无异议后，再向确定等级的中介机构颁发等级证书。