不透明二手房评估价得益了谁

　　近日，深圳发布将于今年9月1日起重新调整二手房过户评估价消息，该消息一经披露，瞬间在业内引发热议，其中不乏质疑声。究竟此次二手房评估价调整走向、国土局对于评估价公布以及评估形式是否存在“不公平”、“不透明”、“走后门”做低评估价来减少税费等问题？

　　对此，某中介门店经理认为评估价的存在合理，“如果按原价过户，国土局也不用这么麻烦做评估系统了，什么价成交就什么价过户，我们也不用做阴阳合同，大家都省事，但是受伤的还是消费者啊！”

　　?  购房者需要评估价

　　??据悉，深圳在2011年7月11日起就已正式实施“存量房（二手房）交易征税新政”，当初这一政策是为了应对深圳经济快速发展，引发房价爆涨的所采取的措施。

　　??在80、90年代，购买的商品房均价在几千块/平米，税费也就几百上千。随着深圳经济的快速发展，房价也随着水涨船高。若房子买卖按当年购买的成交价过户，卖方可以少掉了一大笔因为盈利而产生的增值税、营业税、个人所得税等税费，但实际上所有的二手房业主卖房子只会盈利不会亏损。也就是说，如果按原价过户，直接产生偷税漏税等行为。

　　??政府评估价的出现，一方面为了制止通过房产买卖的偷税漏税行为，另一方面是为消费者面对高房价带来高税费下的一种缓冲。

　　??“所以说政府很聪明，一石二鸟的政策”。从业二手房买卖市场多年的中介门店经理表示，“以前一套才房子几十万，交几千块的费税，大家觉得可以接受。按现在市场价来算，随便一套关内的房子都要两三百万上下。其中营业税5.6%、个人所得税、契税各种税加起来，如果按实际价格来过户的话，要增加十几万的税费，一时之间购房者是难以承受的。”

　　??“这样的税费突然间的增加对于普通购房者而言落差太大，将对地产市场造成负面影响，特别是近几年购买的上涨很快的物业，会出现很难出售的局面，市场成交将会陷入低迷。”该经理说道。

　　??据了解，房子的评估价一般是根据二手房交易所在小区当时市场均价的60%-70%来定。每个社区地段、环境、配套不同价格会有相应的落差，但同小区不同朝向、楼层间的评估价差距会较少。

　　??2011年“存量房（二手房）交易征税新政”实施，即按政府的备案价过户，但实际成交的价格远远高于备价案，即政府可从产生的差价中挤出各种税费来增加税收，同时又增加了二手房的买卖成本，又起到抑制房价的作用。

　　??评估价难以做到公开、透明 更难“走后门”做低

　　??针对有网友质疑国土局评估价的不公平、不透明。美联三级市场经理对记者表示，只要有房产证编号和身份证号码不用名字就可到国土局网站查询房产的过户价，也就是所谓的国土局评估价。

　　??“当然你只能知道自己房子的评估价，你有什么权利知道别人的评估价，你想要知道别人家的评估价必须征得另人同意，也就是要别人愿意提供房产证号和身份证让你去查。”骆经理表示。

　　??另外，有业内人士提质疑，整个深圳市房屋评估价的确定和差值市民都不清楚。对此，骆经理回应，“就像交通查罚单，如果你求一下情，马上就开走。交警觉得情有可原就网开一面，如果你态度恶劣还还不开走，按法就直接给你开罚单。对于评估价，他认为也是同理。本来评估价就低于市场价60%左右，如果你硬是要较真，那就直接按成交价来过户，按成交价来交税。

　　??据悉，官方的评估价在存量房计税系统里早已生成，国土局每一次的更新都会派人对不同区域、地段、市场价进行摸底排查。并不是等到要过户的时候才临时评估一个价格出来。

　　??对此，从业多年中介告诉记者，很少遇到走后门的案件，第一普通购房者没有这样的能力，第二，想要通过”走后门“做低评估价减少税费，必须在系统里把整个小区的价格都进行下调。这些操作不是一两个评估师可以做得到。为了一点税费，也没人愿意花这么大的成本去做这样得不偿失的事情。